Besittningsrätt (Besitzrecht): Wann gilt sie bei Erst- und Untermiete?
Besittningsrätt – oder besittningsskydd, wie es ebenfalls genannt wird – bezeichnet die security of tenure, also den mietrechtlichen Kündigungsschutz. Sie ist ein zentraler Bestandteil des schwedischen Mietrechts und gibt Mietern eine grundlegende Sicherheit in ihrem Zuhause. Doch ab wann genau greift dieser Schutz, und wie funktioniert er bei der Untervermietung (andrahandsuthyrning) einer hyresrätt (Mietwohnung) oder einer Wohnung in Privatbesitz?
Besittningsrätt bedeutet, dass ein hyresgäst (Mieter) in vielen Fällen das Recht hat, in seiner Wohnung zu bleiben, auch wenn der hyresvärd (Vermieter) den Mietvertrag kündigen möchte. Ziel ist es, Stabilität zu schaffen und willkürliche Kündigungen zu verhindern, damit Mieter sich in ihrem Zuhause sicher fühlen können. Die Regeln zum besittningsskydd finden sich vor allem im 12. Kapitel des jordabalken (schwedisches Immobilienrechtsgesetz), auch hyreslagen (Mietgesetz) genannt, sowie in lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen – Gesetz über die Vermietung der eigenen Wohnung).
Besittningsrätt beim förstahandskontrakt (Erstmietvertrag)
Wann gilt die besittningsrätt?
Wer ein förstahandskontrakt (First-hand- bzw. Hauptmietvertrag) für eine hyresrätt (Mietwohnung) hat, genießt in der Regel einen sehr starken Kündigungsschutz, der bereits ab dem ersten Tag der Mietzeit gilt. Das bedeutet, dass der Vermieter den Vertrag nicht ohne Weiteres kündigen kann, sondern gültige Gründe vorweisen muss, damit der Mieter ausziehen muss.
Gültige Kündigungsgründe
Beispiele für solche Gründe sind grobe Pflichtverletzungen des Mieters, etwa:
- Wiederholt ausbleibende Mietzahlungen
- Verspätete Zahlungen
- Störendes Verhalten gegenüber Nachbarn
- Verwahrlosung der Wohnung
Die besittningsrätt kann außerdem durchbrochen werden, wenn das Gebäude abgerissen oder so umfassend umgebaut werden soll, dass die Wohnung nicht mehr als Wohnraum genutzt werden kann. In diesen Fällen muss der Vermieter dem Mieter jedoch häufig eine gleichwertige Wohnung anbieten.
Besittningsrätt bei der Untervermietung (andrahandsuthyrning)
Hyresrätt (Mietwohnung)
Komplexer wird die Lage bei der Untervermietung einer hyresrätt. Wenn Sie eine Mietwohnung untermieten, erhalten Sie den Kündigungsschutz erst, nachdem das Mietverhältnis mehr als zwei Jahre ununterbrochen bestanden hat. Wichtig zu wissen: Dieser Schutz ist schwächer als der von Hauptmietern.
Der schwache Kündigungsschutz bedeutet vor allem, dass er nicht gilt, wenn derjenige, der die Wohnung untervermietet (der Hauptmieter), nach Ablauf des Untermietvertrags selbst wieder in die Wohnung einziehen möchte. In solchen Fällen hat der andrahandshyresgäst (Untermieter) in der Regel kein Recht, zu bleiben. Relevant wird der Schutz dagegen, wenn der Hauptmieter den Untermieter ausziehen lassen möchte, um die Wohnung stattdessen an jemand anderen zu vermieten.
Bostadsrätt (Eigentumswohnung nach schwedischem Modell) oder Einfamilienhaus
Bei der Vermietung einer bostadsrätt (Wohnung im Besitz des Bewohners über eine Wohnungsgenossenschaft) oder einer villa (Einfamilienhaus), die als Privatwohnungen gelten, gelten andere Regeln. Sie richten sich nach lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen – Gesetz über die Vermietung der eigenen Wohnung). Nach diesem Gesetz hat ein Mieter überhaupt keinen Kündigungsschutz, wenn der Mietvertrag innerhalb von neun Monaten nach Beginn der Mietzeit gekündigt wird. Dauert das Mietverhältnis länger als neun Monate, hat der Mieter Anspruch auf einen angemessenen Aufschub des Auszugs, aber kein Recht, gegen den Willen des Vermieters wohnen zu bleiben.
Vermietung eines Teils der eigenen Wohnung: Wenn Sie ein Zimmer oder einen Teil Ihrer eigenen Wohnung vermieten (also dort, wo Sie selbst wohnen), gilt der Kündigungsschutz ebenfalls nicht. Das gilt unabhängig davon, wie lange die Vermietung andauert.
Ausnahmen vom besittningsskydd
Es gibt bestimmte Situationen, in denen auf den Kündigungsschutz vertraglich verzichtet werden kann. Dies muss jedoch über eine gesonderte Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter geschehen, und es ist wichtig, dass der Mieter die Tragweite eines Verzichts auf sein besittningsskydd versteht. Eine solche Vereinbarung kann zum Beispiel bei einer Kurzzeitvermietung in Betracht kommen oder wenn der Vermieter besondere Gründe hat, die Wohnung wieder in Besitz nehmen zu wollen.
Schriftliche Vereinbarung erforderlich: Damit eine Vereinbarung über den Verzicht auf den Kündigungsschutz gültig ist, muss sie schriftlich erfolgen und von der Hyresnämnden (Mietkammer/Rent Tribunal) genehmigt werden, sofern das Mietverhältnis länger als drei Monate dauert.
