Besittningsskydd bei Vermietung der ganzen Wohnung

Wenn Sie Ihre gesamte Wohnung in Schweden untervermieten, lautet eine der häufigsten Fragen: „Kann sich der Mieter weigern auszuziehen?" Dabei geht es um das sogenannte besittningsskydd (Bestandsschutz des Mieters, also das Recht, trotz Kündigung in der Wohnung zu bleiben). Dieses Thema zu verstehen und richtig zu handhaben ist entscheidend für eine sichere Vermietung.

Was ist besittningsskydd?

Besittningsskydd bedeutet kurz gesagt, dass ein Mieter (hyresgäst) das Recht haben kann, in der Wohnung zu bleiben, obwohl der Vermieter (hyresvärd) den Vertrag gekündigt hat. Dieser Schutz ist bei einer hyresrätt (Mietwohnung mit erstem Mietvertrag) stärker als bei einer bostadsrätt (Wohnung im Eigentum einer Wohnungsgenossenschaft, „tenant-owned flat") oder einem Einfamilienhaus. Die Regeln unterscheiden sich also danach, ob es sich um eine bostadsrätt, eine hyresrätt oder eine andere Wohnform handelt. Es ist wichtig, den Unterschied zu kennen, um Probleme und Missverständnisse zu vermeiden.

Beispiel: Stellen Sie sich vor, Sie gehen für ein Jahr ins Ausland und möchten Ihre Wohnung vermieten. Ohne Kenntnis des besittningsskydd riskieren Sie, dass sich der Mieter bei Ihrer Rückkehr weigert auszuziehen.

Privatuthyrningslagen (bostadsrätter und Einfamilienhäuser)

Wenn Sie eine Wohnung vermieten, die Ihnen selbst gehört (z. B. eine bostadsrätt oder ein Haus), ist der Schutz des Mieters sehr schwach. Nach dem „Gesetz über die Vermietung der eigenen Wohnung" (privatuthyrningslagen, Lagen om uthyrning av egen bostad) erhält der Mieter grundsätzlich niemals ein besittningsskydd. Sie haben immer das Recht, Ihre Wohnung zurückzubekommen, sofern Sie die uppsägningstid (Kündigungsfrist) einhalten.

Wichtig zu wissen: Auch wenn das besittningsskydd schwach ist, müssen Sie sich weiterhin an das Gesetz halten und dem Mieter eine angemessene Zeit für den Auszug geben. Was als „angemessene Zeit" gilt, hängt von den Umständen ab, liegt aber üblicherweise zwischen einem und drei Monaten.

Hyresrätter und die 2-Jahres-Regel

Wenn Sie eine hyresrätt untervermieten, erhält der Untermieter (andrahandshyresgäst) erst dann ein besittningsskydd, wenn das Mietverhältnis länger als zwei Jahre ununterbrochen gedauert hat. Das bedeutet: Vermieten Sie Ihre hyresrätt beispielsweise 2 Jahre und 1 Monat, kann der Mieter das Recht haben, wohnen zu bleiben, auch wenn Sie zurückkehren möchten.

Schritt-für-Schritt-Anleitung für die Vermietung einer hyresrätt:

Genehmigung beantragen: Bevor Sie Ihre hyresrätt untervermieten, müssen Sie die Erlaubnis Ihres Vermieters einholen.
Einen Mietvertrag aufsetzen: Achten Sie auf einen klaren Mietvertrag (hyresavtal), der Mietzeit, Miete und weitere wichtige Bedingungen festlegt.
Die 2-Jahres-Regel im Blick behalten: Denken Sie daran, dass der Mieter nach zwei Jahren ein besittningsskydd erhalten kann.
Kündigung: Wenn Sie den Vertrag kündigen möchten, tun Sie das rechtzeitig und nach den geltenden Regeln.

So schließen Sie das besittningsskydd vertraglich aus

Um auf der sicheren Seite zu sein – besonders bei längeren Vermietungen – empfiehlt es sich, ein separates Dokument zu erstellen, in dem der Mieter auf das besittningsskydd verzichtet. Dieses Dokument muss häufig von Hyresnämnden (dem Mietgericht bzw. der Mietschlichtungsbehörde) genehmigt werden, wenn das Mietverhältnis kürzer als 4 Jahre ist (bei einer hyresrätt). Das ist ein zusätzlicher Schutz für Sie als Vermieter.

Beispiel: Sie planen, Ihre bostadsrätt für 3 Jahre zu vermieten. Um Probleme mit dem besittningsskydd zu vermeiden, schließen Sie mit dem Mieter eine Vereinbarung, in der dieser auf den Schutz verzichtet. Anschließend reichen Sie die Vereinbarung bei Hyresnämnden zur Genehmigung ein.

Kündigung des Mietvertrags

Einen Mietvertrag korrekt zu kündigen ist entscheidend, um rechtliche Probleme zu vermeiden. Hier einige wichtige Punkte:

Uppsägningstid (Kündigungsfrist): Die Kündigungsfrist hängt von der Art des Mietvertrags und der Dauer des Mietverhältnisses ab.
Formvorschriften: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und dem Mieter auf korrekte Weise zugestellt werden.
Besittningsskydd: Hat der Mieter ein besittningsskydd, kann er auch nach der Kündigung das Recht haben, wohnen zu bleiben.

Wann kann der Mieter sein besittningsskydd verlieren?

Auch wenn ein Mieter ein besittningsskydd hat, gibt es Situationen, in denen er es verlieren kann. Beispiele:

Verwahrlosung der Wohnung: Wenn der Mieter die Wohnung grob vernachlässigt.
Störendes Verhalten: Wenn der Mieter die Nachbarn ernsthaft stört.
Unerlaubte Untervermietung: Wenn der Mieter die Wohnung ohne Erlaubnis untervermietet.
Verspätete Mietzahlung: Wenn der Mieter die Miete wiederholt zu spät zahlt.

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Häufige Fragen zum besittningsskydd

Was passiert, wenn der Mieter sich weigert auszuziehen?
- Weigert sich der Mieter trotz korrekter Kündigung auszuziehen, müssen Sie sich möglicherweise an Hyresnämnden wenden, um Hilfe bei der Räumung zu erhalten.
Gilt das besittningsskydd auch für möblierte Wohnungen?
- Ja, das besittningsskydd gilt auch für möblierte Wohnungen, sofern das Mietverhältnis lange genug gedauert hat.
Woher weiß ich, ob mein Mieter ein besittningsskydd hat?
- Das hängt davon ab, welche Art von Wohnung Sie vermieten und wie lange das Mietverhältnis bereits besteht. Wenden Sie sich für nähere Auskünfte an Hyresnämnden.
Kann ich die Miete erhöhen, wenn der Mieter ein besittningsskydd hat?
- Ja, Sie können die Miete erhöhen, dies muss aber nach den Regeln des hyreslagen (Mietgesetzes) geschehen.

Relevante Gesetze

Jordabalken (1970:994) – das schwedische Grundstücksgesetzbuch; Kapitel 12 regelt Mietverhältnisse und das besittningsskydd
Privatuthyrningslagen (2012:978) – gilt, wenn Privatpersonen ihre eigene Wohnung vermieten

Weitere Informationen erhalten Sie bei Hyresnämnden.

Bofrid hilft Ihnen, Vertragsfristen und juristische Dokumente im Blick zu behalten, damit Sie sich immer sicher sein können, Ihre Wohnung zurückzubekommen.