Als Mieter einer Mietwohnung haben Sie das Recht, die Wohnung nach Ihren Wünschen einzurichten. Der Vermieter kann nicht bestimmen, welche Möbel Sie aufstellen, solange Sie die Wohnung nicht beschädigen oder dauerhaft verändern. Die Grenze setzt die Fürsorgepflicht in 12 Kap. 24 § Jordabalken (schwedisches Grundgesetz). Ebenso haben Sie ein gesetzliches Recht, einen Untermieter aufzunehmen – der Vermieter kann Ihnen dies nicht ohne Weiteres verbieten. Das Recht auf Untermieter folgt aus 12 Kap. 33 § Jordabalken, das Ihnen das Recht gibt, einen Teil der Wohnung einer anderen Person zur persönlichen Nutzung zu überlassen, solange dies dem Vermieter keinen Schaden oder Nachteil bringt.
Darf der Vermieter Untermieter verbieten? – Die Hauptregel
Die Hauptregel ist klar: Der Vermieter darf Ihnen nicht verbieten, einen Untermieter zu haben. Sie müssen nicht einmal um Erlaubnis fragen. Es reicht, den Vermieter zu informieren, dass Sie einen Untermieter aufnehmen. Dieses Recht ist gesetzlich verankert und gilt für alle Mietwohnungen, unabhängig davon, ob Sie in einer Wohnung mit oder ohne Aufzug, in einem Neubau oder in einem älteren Gebäude wohnen.
Die Ausnahme ist, wenn der Untermieter Störungen verursacht – zum Beispiel Lärm, Geruch oder andere Belästigungen – die den Vermieter oder andere Mieter beeinträchtigen. Dann kann der Vermieter eingreifen, aber es handelt sich nicht um ein vorheriges Verbot, sondern um eine Reaktion auf tatsächliche Probleme.
Was sagt das Gesetz über Untermieter?
Das Recht auf Untermieter ist in 12 Kap. 33 § Jordabalken geregelt. Dort steht, dass Sie als Mieter einem anderen einen Teil der Wohnung zur persönlichen Nutzung überlassen dürfen, wenn dies dem Vermieter keinen Schaden oder Nachteil bringt. Das bedeutet, Sie können ein Zimmer untervermieten oder einem Verwandten oder Freund erlauben, bei Ihnen zu wohnen, ohne dass der Vermieter dies stoppen kann.
Das Gesetz unterscheidet zwischen Untermieter und Zweitmieter. Ein Untermieter wohnt mit Ihnen zusammen und hat keinen eigenen Schlüssel zur Wohnung – er ist kein eigenständiger Mieter. Ein Zweitmieter hingegen mietet die gesamte Wohnung von Ihnen und hat ein eigenes Besitzrecht. Für die Untervermietung (andrahandsuthyrning) ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich, für einen Untermieter jedoch nicht.
Darf der Vermieter in der Praxis Untermieter verbieten?
Auch wenn das Gesetz klar ist, versuchen Vermieter manchmal, Untermieter durch Klauseln im Mietvertrag zu verbieten. Solche Klauseln sind wirkungslos – sie verstoßen gegen zwingendes Recht und können nicht durchgesetzt werden. Wenn Ihr Vermieter Nein sagt, haben Sie das Recht, sich auf das Gesetz zu berufen und sich bei Bedarf sogar an die Mietkammer (Hyresnämnden) zu wenden.
Es gibt jedoch Situationen, in denen der Vermieter berechtigt Einwände erheben kann. Wenn der Untermieter zum Beispiel eine gewalttätige Vergangenheit hat oder die Gefahr besteht, dass er die Wohnung beschädigt, kann der Vermieter geltend machen, dass eine Belästigung vorliegt. Aber die Hürde ist hoch – der Vermieter muss konkrete Umstände nachweisen, nicht nur vermuten, dass etwas passieren könnte.
Untermieter und der Mietvertrag – was gilt?
Wenn Sie einen Untermieter aufnehmen, ändert sich Ihr Mietvertrag nicht. Sie bleiben alleiniger Mieter und sind für die Miete und die ordnungsgemäße Führung der Wohnung verantwortlich. Der Untermieter hat kein eigenständiges Recht, in der Wohnung zu bleiben, wenn Sie ausziehen – er muss mit Ihnen ausziehen, es sei denn, Sie vereinbaren etwas anderes.
Es ist wichtig, zwischen Untermieter und Untervermietung zu unterscheiden, da die Regeln unterschiedlich sind. Ein Untermieter ist nicht in gleicher Weise durch das Mietgesetz geschützt wie ein Zweitmieter. Wenn Sie ein klareres Bild der Unterschiede möchten, lesen Sie unseren Leitfaden über Untermieter vs. Mieter.
Das Recht des Vermieters zu verbieten – wann kann es in Ordnung sein?
Es gibt einige wenige Situationen, in denen der Vermieter Ihnen tatsächlich verbieten kann, einen Untermieter zu haben. Es geht um Fälle, in denen der Untermieter erhebliche Belästigungen verursachen würde – zum Beispiel, wenn er wegen Drogen- oder Gewaltdelikten verurteilt wurde und die Gefahr besteht, dass er die Nachbarn stört. Der Vermieter muss dies jedoch nachweisen können, nicht nur vermuten.
Eine andere Situation ist, wenn die Wohnung zu klein ist, um eine zusätzliche Person aufzunehmen. Aber auch dann ist es für den Vermieter schwierig, zu verbieten, da das Gesetz keine bestimmte Wohnfläche für Untermieter vorschreibt. Solange Sie selbst in der Wohnung wohnen bleiben und der Untermieter die Wohnung nicht übernimmt, haben Sie das Recht, ihn dort zu haben.
So handeln Sie, wenn der Vermieter Nein sagt
Wenn Ihr Vermieter sich weigert, einen Untermieter zu akzeptieren, beginnen Sie damit, schriftlich zu informieren über Ihre Absicht. Teilen Sie mit, wer der Untermieter ist und wann er einzieht. Wenn der Vermieter dennoch Nein sagt, berufen Sie sich auf 12 Kap. 33 § Jordabalken und erklären Sie, dass Klauseln, die Untermieter verbieten, ungültig sind.
Wenn der Vermieter Sie weiterhin behindert, können Sie sich an die Mietkammer (Hyresnämnden) wenden, um eine Entscheidung zu erhalten. Die Mietkammer kann feststellen, dass Sie das Recht haben, einen Untermieter zu haben, und dem Vermieter verbieten, sich einzumischen. Dies ist ein Prozess, der Zeit in Anspruch nehmen kann, aber es lohnt sich, wenn Sie wirklich einen Untermieter haben möchten.
Untermieter und Untervermietung – wichtige Unterschiede
Es ist leicht, die Begriffe zu verwechseln, aber der Unterschied ist entscheidend für Ihre Rechte. Ein Untermieter wohnt mit Ihnen zusammen und hat keinen eigenen Schlüssel. Ein Zweitmieter mietet die gesamte Wohnung von Ihnen und hat ein eigenes Besitzrecht. Für die Untervermietung (andrahandsuthyrning) ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich, für einen Untermieter jedoch nicht.
Wenn Sie darüber nachdenken, ein Zimmer unterzuvermieten, zum Beispiel weil Sie vorübergehend umziehen, gelten andere Regeln. Dann benötigen Sie die Zustimmung des Vermieters, und der Vermieter kann ablehnen, wenn sachliche Gründe vorliegen. Lesen Sie mehr über Zweitmietverträge und das Recht des Vermieters, sie vorzeitig zu beenden.
Häufige Fragen zu Untermietern
Muss ich dem Vermieter mitteilen, dass ich einen Untermieter habe? Ja, Sie sollten den Vermieter schriftlich informieren. Es ist keine Genehmigung, aber es gibt dem Vermieter die Möglichkeit, Einwände zu erheben, wenn besondere Gründe vorliegen. Nicht zu informieren kann unnötige Konflikte verursachen.
Kann der Vermieter eine höhere Miete verlangen, weil ich einen Untermieter habe? Nein, der Vermieter kann die Miete nicht allein wegen eines Untermieters erhöhen. Die Miete wird durch den Mietvertrag geregelt und kann nur durch Verhandlung oder Entscheidung der Mietkammer geändert werden.
Was passiert, wenn der Untermieter die Nachbarn stört? Wenn der Untermieter Störungen verursacht, kann der Vermieter gegen Sie als Mieter vorgehen. Sie sind dafür verantwortlich, dass der Untermieter die Hausordnung einhält. Bei schwerwiegenden oder wiederholten Störungen kann der Vermieter Ihren Mietvertrag kündigen.
Hat der Untermieter das Recht, in der Wohnung zu bleiben, wenn ich ausziehe? Nein, der Untermieter hat kein eigenständiges Recht, in der Wohnung zu bleiben. Wenn Sie ausziehen, endet das Recht des Untermieters, sich in der Wohnung aufzuhalten, es sei denn, Sie haben einen separaten Vertrag mit dem Vermieter.
Zusammenfassung
Das Recht auf Untermieter ist im schwedischen Mietrecht stark ausgeprägt. Der Vermieter kann Ihnen dies nicht ohne konkrete Gründe verbieten, und Verbote im Mietvertrag sind ungültig. Indem Sie den Vermieter informieren und sich auf das Gesetz berufen, können Sie sicher einen Untermieter aufnehmen. Wenn Sie auf Widerstand stoßen, zögern Sie nicht, die Mietkammer (Hyresnämnden) um Rat zu bitten.
Dies ist allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Bei spezifischen Fragen wenden Sie sich an die Mietkammer (Hyresnämnden) oder einen Rechtsexperten.
