Können Sie die Hypothekenzinsen absetzen, wenn Sie vermieten?

Wenn Sie eine Wohnung im Wege des Subletting (andrahandsuthyrning) vermieten, können Sie die Zinskosten Ihres Hypothekendarlehens in Ihrer Steuererklärung absetzen. Dies ist eine der wichtigsten Steuererleichterungen für kleine Vermieter (hyresvärd).

Der Zinsabzug ist eine direkte Verminderung Ihrer Steuerpflicht.

So funktioniert der Zinsabzug beim Subletting

Der Zinsabzug ist im skattelagen (Steuergesetz) geregelt und gilt für alle Vermieter, die Kredite aufnehmen, um in ihre Immobilie zu investieren. Die Grundregel ist einfach: Sie können alle Zinskosten abziehen, die direkt mit dem Teil der Immobilie verbunden sind, den Sie vermieten.

Welche Zinskosten können Sie abziehen?

Sie können Zinsen absetzen für:

• Hypothekendarlehen für die gesamte Immobilie (wenn Sie eine Wohnung vermieten und selbst in einer anderen wohnen)
• Hypothekendarlehen für eine Eigentumswohnung (bostadsrätt), die Sie vollständig vermieten
• Kredite für die Renovierung oder Möblierung des vermieteten Teils

Sie können keine Zinsen für Kredite für Möbel, Elektrogeräte oder andere lose Gegenstände abziehen, die kein integrierter Bestandteil der Wohnung sind.

Berechnung bei gleichzeitiger Eigennutzung und Vermietung

Wenn Sie eine Zwei-Zimmer-Wohnung besitzen, selbst in einem Zimmer wohnen und ein Zimmer vermieten, müssen Sie die Hypothekenzinsen proportional aufteilen. Wenn Sie die Hälfte der Fläche für die Vermietung nutzen, können Sie die Hälfte Ihrer jährlichen Zinskosten abziehen.

Zinsabzug in der Steuererklärung

Der Zinsabzug wird in Ihrer Einkommenssteuererklärung gemeldet (Formular K4 oder entsprechendes Formular beim Skatteverket (Schwedische Steuerbehörde)). Sie müssen:

1. Ihre gesamten Zinskosten für das Jahr berechnen
2. Diese zwischen dem privat genutzten Teil und dem vermieteten Teil aufteilen
3. Nur den absetzbaren Teil melden

Das Skatteverket prüft häufig Zinsabzüge beim Subletting, insbesondere wenn der Abzug im Verhältnis zu den Mieteinahmen unverhältnismäßig hoch erscheint. Stellen Sie sicher, dass Sie Ihre Aufteilung klar dokumentieren.

Zinsabzug in Kombination mit anderen Kosten

Der Zinsabzug ist nur einer von mehreren möglichen Abzügen beim Subletting. Sie können außerdem absetzen:

• Instandsetzungs- und Reparaturkosten
• Versicherungen für den vermieteten Teil
• Grundsteuer (falls zutreffend)
• Maklerprovisionen und Anzeigenkosten
• Administration und Buchführung

Einige Vermieter konzentrieren sich so sehr auf den Zinsabzug, dass sie andere wichtige Abzüge vergessen. Eine systematische Buchführung über alle Ausgaben ist daher wesentlich.

Einschränkungen und wichtige Beschränkungen

Steuerfreier Betrag beim Subletting

Gemäß dem privatuthyrningslagen (Gesetz über die Vermietung der eigenen Wohnung, 2012:978) ist ein Teil der Mieteinahmen aus dem Subletting steuerfrei. Dies gilt nur für die Mieteinahmen, nicht für die Abzüge. Der Zinsabzug wird in der Steuererklärung unabhängig von dieser Grenze angewendet.

Der Zinsabzug vermindert das steuerpflichtige Einkommen aus der Vermietung.

Der Zinsabzug kann kein Defizit erzeugen

Ein häufiges Missverständnis ist, dass der Zinsabzug ein negatives Ergebnis aus der Vermietung erzeugen kann, das Sie dann von anderen Einkünften abziehen. Beim Subletting gibt es Einschränkungen – Sie können kein Defizit in der Vermietungstätigkeit ausweisen. Wenn Ihre Zinskosten höher sind als Ihre Mieteinahmen, können Sie nicht den gesamten Zinsabzug nutzen.

Praktische Tipps zur Maximierung des Zinsabzugs

1. Dokumentieren Sie die Aufteilung klar

Wenn Sie die Immobilie gemeinsam mit einem Partner besitzen und nur einer von Ihnen den Teil vermietet, oder wenn Sie selbst wohnen und einen Teil vermieten, dokumentieren Sie dies schriftlich. Eine einfache Notiz mit den Flächen und der Aufteilung genügt, um Streitigkeiten zu vermeiden.

2. Verwenden Sie aktuelle Zinssätze

Der Zinsabzug wird auf Basis des tatsächlichen Zinssatzes berechnet, den Sie zahlen. Wenn sich Ihr Zinssatz im Laufe des Jahres ändert, müssen Sie mit den durchschnittlichen Kosten rechnen.

3. Bewahren Sie alle Kreditunterlagen auf

Halten Sie alle Kreditverträge, Zinsabrechnungen der Bank und Hypothekenurkunden bereit. Das Skatteverket kann diese bei einer Prüfung anfordern.

4. Kombinieren Sie mit anderen Abzügen

Ziehen Sie nicht nur die Zinsen ab. Stellen Sie sicher, dass Sie auch Folgendes melden:

• Reparaturen und Instandhaltung
• Versicherung
• Grundsteuer
• Maklerkosten beim Verkauf von Mieterverhältnissen

Viele Vermieter verlieren Geld, weil sie diese Ausgaben nicht dokumentieren.

Zinsabzug und neue Regeln für Privatvermietungen 2026

Die neuen Regeln für Subletting 2026 ändern den Zinsabzug an sich nicht, aber sie beeinflussen, welche Vermietungen legal sind. Wenn Sie vermieten, ohne die neuen Anforderungen zu erfüllen, können Sie das Recht auf den Abzug rückwirkend verlieren.

Siehe auch unseren Leitfaden zu Steuern beim Subletting für einen vollständigen Überblick darüber, welche Einnahmen steuerpflichtig sind.

Beispiel: Zinsabzug in der Praxis

Anna besitzt eine Wohnung im Wert von 1,5 Millionen SEK. Sie wohnt selbst darin, vermietet aber ein Zimmer.

• Ihr Hypothekendarlehen: 1 Million SEK
• Zinssatz: 3 Prozent pro Jahr
• Jährliche Zinskosten: 30 000 SEK
• Vermietete Fläche: 25 Prozent der Wohnung
• Absetzbare Zinskosten: 30 000 × 0,25 = 7 500 SEK
• Steuersatz: 20 Prozent
• Steuerersparnis: 7 500 × 0,20 = 1 500 SEK
• Mieteinahmen aus dem Zimmer: 6 000 SEK pro Monat = 72 000 SEK jährlich
• Steuerfreier Betrag: 12 000 SEK
• Steuerpflichtige Miete: 60 000 SEK
• Nach Zinsabzug ergibt sich ein steuerpflichtiges Einkommen von: 60 000 - 7 500 = 52 500 SEK

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Häufig gestellte Fragen

Kann ich den Zinsabzug geltend machen, wenn ich nicht als Vermieter registriert bin?

Ja, der Zinsabzug ist eine steuerrechtliche Frage und gilt unabhängig davon, ob Sie als Gewerbetreibender registriert sind oder nicht. Sie müssen jedoch die Mieteinahmen korrekt in der Steuererklärung angeben. Lesen Sie mehr über die Regeln für Subletting ohne Genehmigung.

Was passiert, wenn meine Zinskosten höher sind als meine Mieteinahmen?

Beim Subletting können Sie kein Defizit erzeugen. Wenn die Zinskosten höher sind als die Mieteinahmen, können Sie die Zinskosten nur bis zur Höhe Ihrer Mieteinahmen abziehen. Die restlichen Zinskosten können nicht in das nächste Jahr vorgetragen werden.

Muss ich den Zinsabzug auf einem bestimmten Formular angeben?

Der Zinsabzug wird in Ihrer Einkommenssteuererklärung (K4 oder entsprechend) gemeldet. Sie geben ihn als Kosten unter „Vermietung einer Wohnung“ oder einer entsprechenden Überschrift an. Das Skatteverket stellt hierfür Vorlagen bereit.

Gilt der Zinsabzug sowohl bei Erstvermietung als auch bei Subletting?

Ja, der Zinsabzug gilt für jede Art der Wohnungsvermietung. Lesen Sie mehr über den Unterschied zwischen Erstmietvertrag (förstahandskontrakt) und Subletting, um zu sehen, was in Ihrer Situation zutrifft.

Dieser Text dient der allgemeinen Information über den Zinsabzug beim Subletting und ersetzt keine rechtliche oder finanzielle Beratung durch einen Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer.