| Szenario | Anwendbares Gesetz | Gesetzliche Bestimmung |
|---|---|---|
| Privatperson vermietet 1–2 Wohnungen | privatuthyrningslagen (2026:772) | privatuthyrningslagen 1–3 §§ |
| Privatperson vermietet regelmäßig 3+ Wohnungen | hyreslagen | privatuthyrningslagen 3 § 1 |
| Unternehmen oder juristische Person vermietet | hyreslagen | privatuthyrningslagen 3 § 1 |
| Vermieter besitzt Wohnung mit Mietvertrag | hyreslagen | privatuthyrningslagen 3 § 2 |
| Schriftlicher Vertrag erforderlich | Nur wenn eine Partei dies verlangt (Privatvermietung) oder immer (hyreslagen) | privatuthyrningslagen 5 § |
Der Vermieter muss dem Mieter die Wohnung zeigen und wesentliche Informationen präsentieren, bevor der Mietvertrag unterzeichnet wird. Was gezeigt werden muss, hängt davon ab, ob die privatuthyrningslagen (Gesetz über private Vermietung) oder die hyreslagen (Mietgesetz) gilt – zwei völlig unterschiedliche Regelwerke, die verschiedene Arten von Vermietungen regeln.
Was muss der Vermieter dem Mieter vor Vertragsunterzeichnung zeigen
Vor der Unterzeichnung eines Mietvertrags muss der Vermieter dem Mieter die Möglichkeit geben, die Wohnung gründlich zu inspizieren. Es gibt kein Gesetz, das den Vermieter zwingt, eine Besichtigung zu arrangieren – dies folgt aus Gewohnheit und Praxis auf dem Wohnungsmarkt. Aber wenn der Mieter interessiert ist, muss der Vermieter die Wohnung in ihrem tatsächlichen Zustand präsentieren.
Der Vermieter muss auch wesentliche Informationen über die Wohnung, die Miete und die Vertragsbedingungen präsentieren, bevor die Parteien etwas unterzeichnen. Diese Verpflichtung unterscheidet sich je nach anwendbarem Gesetz.
Zwei verschiedene Gesetze – zwei verschiedene Regeln
Es gibt zwei Hauptregelwerke für die Vermietung in Schweden:
Die privatuthyrningslagen (2026:772) gilt, wenn eine Privatperson höchstens zwei Wohnungen vermietet, die nicht Teil der eigenen Wohnung des Vermieters sind.
Die hyreslagen gilt, wenn ein Unternehmen oder eine juristische Person vermietet, oder wenn eine Privatperson regelmäßig mehr als zwei Wohnungen vermietet.
Diese beiden Gesetze haben völlig unterschiedliche Anforderungen daran, was der Vermieter vor Vertragsunterzeichnung zeigen und mitteilen muss.
Privatuthyrningslagen: Was muss der Vermieter dem Mieter zeigen
Unter der privatuthyrningslagen (2026:772) gibt es keine ausdrückliche gesetzliche Verpflichtung, die Wohnung vor Vertragsunterzeichnung zu zeigen. Das Gesetz besagt, dass "ein Mietvertrag schriftlich aufgestellt werden soll, wenn der Vermieter oder der Mieter dies verlangt" (5 §). Das bedeutet, dass der Vermieter wählen kann, überhaupt keinen Vertrag zu schreiben, wenn keine Partei dies verlangt – aber dies wird nicht empfohlen.
Der Vermieter muss jedoch wesentliche Informationen über folgende Punkte präsentieren:
- Den Zustand der Wohnung und eventuell vorhandene Mängel
- Die Höhe der Miete und was sie umfasst
- Die Mietdauer (wie lange der Vertrag gültig ist)
- Eventuell besondere Bedingungen
Diese Informationen müssen nach der privatuthyrningslagen nicht schriftlich präsentiert werden, aber es wird dringend empfohlen, dies für beide Parteien zu tun.
Hyreslagen: Was muss der Vermieter dem Mieter zeigen
Unter der hyreslagen (die für Unternehmen und größere private Vermieter gilt) gibt es strengere Anforderungen. Der Vermieter muss die Wohnung präsentieren und dem Mieter die Möglichkeit geben, diese vor Vertragsunterzeichnung zu inspizieren. Der Vermieter muss auch einen schriftlichen Mietvertrag präsentieren, der folgende Punkte enthält:
- Eine Beschreibung der Wohnung
- Die Höhe der Miete und was sie umfasst
- Die Mietdauer
- Kündigungsregeln
- Rechte und Pflichten des Vermieters und des Mieters
Der Vermieter kann nicht verlangen, dass der Mieter etwas unterzeichnet, bevor diese Informationen präsentiert wurden.
Checkliste: Was der Vermieter vor Vertragsunterzeichnung zeigen sollte
- Wohnung gemeinsam inspizieren – Gehen Sie alle Zimmer durch, überprüfen Sie Einbaugeräte, Heizung, Wasser und Strom zusammen mit dem Mieter
- Wohnungsbeschreibung präsentieren – Zeigen Sie einen Grundriss oder eine Beschreibung der Wohnungsgröße und des Layouts
- Miete erklären – Präsentieren Sie die Miethöhe, was sie umfasst (Heizung, Wasser, Strom, Müllabfuhr) und wann sie zu zahlen ist
- Vertragsbedingungen zeigen – Geben Sie dem Mieter Zeit, den Vertrag vor Unterzeichnung zu lesen
- Hausregeln präsentieren – Erklären Sie eventuell geltende gemeinsame Regeln für das Haus oder die Gegend
- Wohnungszustand dokumentieren – Machen Sie gerne Fotos oder eine schriftliche Beschreibung des Wohnungszustands vor Einzug
- Fragen beantworten – Geben Sie dem Mieter die Möglichkeit, Fragen zu stellen und Antworten zu erhalten, bevor der Vertrag unterzeichnet wird
Vergleich: privatuthyrningslagen gegenüber hyreslagen
Wohnungsbesichtigung vor Vertragsunterzeichnung – Was darf der Vermieter tun
Der Vermieter darf eine Wohnungsbesichtigung beim Mieter durchführen, bevor der Vertrag unterzeichnet wird, um den Zustand der Wohnung und die Eignung des Mieters zu beurteilen. Bei der Besichtigung darf der Vermieter:
- Den Zustand der Wohnung inspizieren
- Fragen zur Beschäftigung und Wirtschaft des Mieters stellen
- Referenzen von früheren Vermietern anfordern
- Den Zustand der Wohnung fotografieren
Der Vermieter darf nicht:
- Den Mieter aufgrund ethnischer Herkunft, Religion, Geschlecht oder sexueller Orientierung diskriminieren
- Ärztliche Untersuchungen oder Gesundheitschecks verlangen
- Den Mieter für die Besichtigung bezahlen lassen
- Ohne vereinbarte Zeit kommen
Lesen Sie mehr über Wohnungsbesichtigungen in unserem Artikel über die Kosten für eine Wohnungsbesichtigung vor der Vermietung.
Informationen, die vor Vertragsunterzeichnung präsentiert werden müssen
Unabhängig davon, welches Gesetz gilt, muss der Vermieter folgende Informationen vor Vertragsunterzeichnung präsentieren:
Über die Wohnung:
- Wohnungsgröße (Quadratmeter)
- Anzahl der Zimmer
- Zustand der Wohnung und eventuell vorhandene Mängel
- Welche Gemeinschaftsräume enthalten sind
- Möglichkeit, Haustiere zu halten (falls relevant)
Über die Miete:
- Miethöhe pro Monat
- Was die Miete umfasst (Heizung, Wasser, Strom, Müllabfuhr, Versicherung)
- Wann die Miete zu zahlen ist
- Ob die Miete erhöht werden kann und nach welchen Regeln
Über den Vertrag:
- Mietdauer (wie lange der Vertrag gültig ist)
- Kündigungsfrist
- Regeln für Einzug und Auszug
- Rechte und Pflichten des Vermieters und des Mieters
Häufig gestellte Fragen
Kann der Vermieter den Mieter für die Wohnungsbesichtigung bezahlen lassen? Nein. Die Wohnungsbesichtigung ist Teil der Arbeit des Vermieters, einen geeigneten Mieter zu finden. Der Vermieter darf keine Gebühr für die Besichtigung verlangen. Lesen Sie mehr in unserem Artikel über die Kosten für eine Wohnungsbesichtigung vor der Vermietung.
Muss der Vermieter einen schriftlichen Vertrag schreiben? Unter der privatuthyrningslagen ist ein schriftlicher Vertrag nur erforderlich, wenn eine der Parteien dies verlangt. Unter der hyreslagen muss der Vertrag immer schriftlich sein. Es wird jedoch dringend empfohlen, immer einen schriftlichen Vertrag zu haben, um Missverständnisse zu vermeiden.
Was kann der Mieter tun, wenn der Vermieter die Wohnung vor Vertragsunterzeichnung nicht zeigt? Der Mieter kann sich weigern, den Vertrag zu unterzeichnen, bevor die Wohnung besichtigt wurde. Wenn der Vermieter sich weigert, die Wohnung zu zeigen, kann der Mieter eine andere Wohnung suchen. Lesen Sie mehr über die Rechte des Mieters in unserem Artikel Mietvertrag vor Einzug: Was solltest du überprüfen.
Kann der Vermieter vor Vertragsunterzeichnung ein Arbeitgeberzeugnis verlangen? Ja, der Vermieter darf ein Arbeitgeberzeugnis oder andere Dokumentation der wirtschaftlichen Situation des Mieters verlangen, um die Zahlungsfähigkeit zu beurteilen. Lesen Sie mehr in unserem Artikel Darf der Vermieter ein Arbeitgeberzeugnis vom Mieter verlangen.
Praktische Tipps für den Vermieter
Um Missverständnisse und Streitigkeiten zu vermeiden, wird dem Vermieter empfohlen:
- Immer einen schriftlichen Mietvertrag zu erstellen, auch unter der privatuthyrningslagen
- Den Zustand der Wohnung vor Einzug mit Fotos zu dokumentieren
- Dem Mieter mindestens eine Woche vor Unterzeichnung eine Kopie des Vertrags zu geben
- Alle wesentlichen Informationen schriftlich zu präsentieren
- Ein Protokoll der Wohnungsbesichtigung zu führen
- Klar zu sein, welche Regeln im Haus oder in der Gegend gelten
Lesen Sie mehr darüber, wie Sie einen zuverlässigen Mieter finden, in unserem Artikel Wie finden Sie einen zuverlässigen Mieter.
Dieser Text ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung.
