Normale Abnutzung oder Schaden? Ihr kompletter Leitfaden für einen streitfreien Auszug

Wenn es für den hyresgäst (Mieter) Zeit wird, die Schlüssel zurückzugeben, stellt sich fast immer dieselbe Frage: Ist diese Spur auf dem Boden „normale Abnutzung“ (slitage) oder ein Schaden, der bezahlt werden muss? Für einen hyresvärd (Vermieter) geht es darum, seine Investition zu schützen, für den Mieter darum, die Kaution (deposition) zurückzubekommen. Den Unterschied zwischen erwartbarer Alterung und tatsächlichen Schäden zu verstehen, ist entscheidend für einen reibungslosen Mietprozess. Hier finden Sie alles, was Sie wissen müssen, um unnötige Streitigkeiten zu vermeiden.

Was ist normale Abnutzung?

Nach dem schwedischen Mietgesetz (hyreslagen) hat ein Mieter das Recht, die Wohnung zum Wohnen zu nutzen. Das bedeutet, dass gewisse Gebrauchsspuren völlig natürlich sind und nicht in Rechnung gestellt werden dürfen. Als Faustregel gilt: Alles, was durch „normalen Gebrauch“ im Lauf der Zeit entsteht, zählt als normale Abnutzung (slitage). Dazu gehört die allmähliche Verschlechterung, die durch die übliche Nutzung der Wohnung entsteht. Wichtig ist: Der Mieter ist nicht dafür verantwortlich, die Wohnung in einen neuwertigen Zustand zurückzuversetzen.

Faktoren, die die Beurteilung der normalen Abnutzung beeinflussen:

• Alter der Wohnung: In einer älteren Wohnung wird mehr Abnutzung erwartet als in einem Neubau.
• Mietdauer: Je länger der Mieter in der Wohnung gewohnt hat, desto mehr Abnutzung ist akzeptabel.
• Materialwahl: Manche Materialien sind empfindlicher als andere. Ein Parkettboden nutzt sich zum Beispiel schneller ab als ein Fliesenboden.
• Anzahl der Bewohner: Eine Familie mit Kindern verursacht in der Regel mehr Abnutzung als eine alleinstehende Person.

Beispiele für normale Abnutzung:

• Kleinere Spuren und Löcher von Bildern und Regalen (in vernünftigem Umfang). Ein paar kleine Nagellöcher sind normal, während eine große Anzahl oder große Bohrlöcher als Schaden gelten können.
• Leichte Abnutzungsspuren auf dem Boden dort, wo Möbel gestanden haben. Das können „Schatten“ oder leichtere Kratzer sein.
• „Schatten“ auf Tapeten dort, wo Bilder oder Betten standen. Das kommt besonders häufig vor, wenn die Tapeten längere Zeit Sonnenlicht ausgesetzt waren.
• Kleinere Kratzer in der Badewanne oder auf der Spüle. Oberflächliche Kratzer, die bei normaler Reinigung entstehen, sind normale Abnutzung.
• Sich lösende Tapetennähte oder kleinere Farbabplatzungen aufgrund des Alters.
• Kaputte Jalousieschnüre oder Jalousielamellen (sofern sie nicht mutwillig beschädigt wurden).

Wann gilt es als Schaden?

Ein Schaden entsteht meist durch Fahrlässigkeit, Unfälle oder unnormale Nutzung. Wenn der Mieter seine Sorgfaltspflicht (vårdplikt) verletzt hat, ist er ersatzpflichtig. Es geht um Schäden, die über das hinausgehen, was bei normaler Nutzung zu erwarten ist.

Beispiele für ersatzpflichtige Schäden:

• Große Fettflecken oder umfangreiche Malspuren an den Wänden. Hier werden der Umfang und die Möglichkeit, den Schaden zu beheben, beurteilt.
• Tiefe Kerben im Parkett (z. B. durch heruntergefallene Gegenstände oder geschobene schwere Möbel). Hier spielen Tiefe und Anzahl der Kerben eine Rolle. Einzelne kleinere Kerben können als normale Abnutzung gelten.
• Zerrissene Tapeten (z. B. durch Haustiere verursacht). Wenn Haustiere erlaubt sind, kann eine gewisse Abnutzung akzeptiert werden, aber keine umfangreichen Schäden.
• Zerbrochene Fensterscheiben oder Risse in Waschbecken/Toilette. Das sind eindeutige Beispiele für Schäden, für die der Mieter haftet.
• Rauchgeruch oder Nikotinflecken (wenn das Rauchen verboten war). Rauchen entgegen dem Mietvertrag (hyresavtal) kann zur Ersatzpflicht für die Sanierung führen.
• Wasserschäden, weil der Mieter vergessen hat, einen Hahn zuzudrehen.
• Schäden an Haushaltsgeräten durch falsche Nutzung oder mangelnde Pflege (z. B. ein defekter Backofen, weil er nicht gereinigt wurde).

Checkliste: Streit über Abnutzung und Schäden vermeiden

Hier finden Sie eine praktische Checkliste für Vermieter und Mieter, um das Risiko von Streitigkeiten beim Auszug zu minimieren:

1. Vor dem Einzug:

   • Übergabeprotokoll (besiktningsprotokoll): Führen Sie gemeinsam eine sorgfältige Besichtigung der Wohnung durch und dokumentieren Sie alle vorhandenen Schäden und Abnutzungen in einem Protokoll. Fotografieren und filmen Sie alle relevanten Bereiche.
   • Unterschrift: Sowohl Vermieter als auch Mieter sollten das Übergabeprotokoll unterschreiben. Nutzen Sie die digitale Signatur mit BankID für mehr Sicherheit.
   • Aufbewahrung: Bewahren Sie das Übergabeprotokoll an einem sicheren Ort auf.

2. Während der Mietzeit:

   • Sorgfaltspflicht: Der Mieter hat eine Sorgfaltspflicht (vårdplikt) und muss die Wohnung pfleglich behandeln.
   • Schäden: Melden Sie eventuelle Schäden so schnell wie möglich dem Vermieter.
   • Dokumentation: Bewahren Sie Quittungen für durchgeführte Reparaturen und Instandhaltungen auf.

3. Vor dem Auszug:

   • Reinigung: Führen Sie eine gründliche Endreinigung (flyttstädning) durch.
   • Besichtigung: Führen Sie gemeinsam mit dem Vermieter eine Auszugsbesichtigung durch. Vergleichen Sie den Zustand mit dem Einzugsprotokoll.
   • Protokoll: Dokumentieren Sie eventuelle neue Schäden oder Abnutzungen in einem Auszugsprotokoll.
   • Einigung: Versuchen Sie, sich über eine eventuelle Entschädigung für Schäden zu einigen.
   • Unterschrift: Beide Parteien sollten das Auszugsprotokoll unterschreiben.

Das Übergabeprotokoll: Ihre beste Absicherung

Ohne ein klares Übergabeprotokoll (besiktningsprotokoll) ist es fast unmöglich zu beweisen, wann ein Schaden entstanden ist. Um Aussage gegen Aussage zu vermeiden, sollten Sie immer:

1. Eine Einzugsbesichtigung durchführen: Gehen Sie die gesamte Wohnung gemeinsam durch. Fotografieren und filmen Sie alles – besonders vorhandene Spuren.
2. Digital unterschreiben: Dokumentieren Sie den Zustand schriftlich und signieren Sie mit BankID (was die Plattform von Bofrid erleichtert).
3. Eine Auszugsbesichtigung durchführen: Vergleichen Sie den aktuellen Zustand mit dem Protokoll vom Einzug.

Schritt-für-Schritt-Anleitung für die Besichtigung:

1. Termin vereinbaren: Vereinbaren Sie rechtzeitig vor dem Einzug/Auszug einen Besichtigungstermin.
2. Wohnung durchgehen: Gehen Sie jeden Raum sorgfältig durch.
3. Dokumentieren: Notieren Sie alle Anmerkungen im Protokoll. Machen Sie klare Fotos und Videos.
4. Gründlich sein: Übersehen Sie keine Details. Kontrollieren Sie auch Haushaltsgeräte und Installationen.
5. Signieren: Signieren Sie das Protokoll digital mit BankID.

Kaution und Rückzahlung

Die Kaution (deposition) dient dem Vermieter als Sicherheit, falls Schäden entstehen oder der Mieter nicht ordentlich geputzt hat. Sind sich die Parteien über einen Betrag uneinig, sollte der Vermieter Kostenvoranschläge oder Quittungen darüber vorlegen können, was die Behebung des Schadens kostet (unter Berücksichtigung des Altersabzugs, åldersavdrag). Der Altersabzug bedeutet, dass der Mieter nicht den vollen Preis für eine Neuanschaffung zahlen muss, wenn beispielsweise ein Boden ausgetauscht werden muss.

Tipp: Über Bofrid werden Zahlungen und Kautionen sicher abgewickelt, was …

Häufige Fragen (FAQ)

• Was passiert, wenn ich und der Vermieter uns nicht einig sind? Wenn Sie sich nicht einigen können, können Sie sich zur Vermittlung an das Rent Tribunal (Hyresnämnden) wenden.
• Wie lange hat der Vermieter Zeit, die Kaution zurückzuzahlen? Der Vermieter sollte die Kaution innerhalb angemessener Zeit nach der Auszugsbesichtigung zurückzahlen, üblicherweise innerhalb von 1–2 Wochen.
• Darf der Vermieter für normale Abnutzung Geld verlangen? Nein, für normale Abnutzung (slitage) darf der Vermieter kein Geld verlangen.
• Was mache ich, wenn ich nach dem Einzug einen Schaden entdecke? Kontaktieren Sie sofort den Vermieter und dokumentieren Sie den Schaden mit Fotos.
• Greift die Hausratversicherung bei Schäden in der Mietwohnung (hyresrätt)? Ja, Ihre Hausratversicherung (hemförsäkring) deckt meistens Schäden ab, die Sie in der Mietwohnung verursacht haben, es kann jedoch eine Selbstbeteiligung geben. Prüfen Sie die Bedingungen Ihrer Versicherung.

Wichtige Gesetze und Regeln

Das Mietgesetz (hyreslagen, Kapitel 12 des Jordabalken – des schwedischen Grundstücksgesetzes) regelt das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Es ist wichtig, seine Rechte und Pflichten nach dem Gesetz zu kennen. Hyresnämnden (das Rent Tribunal) ist eine Behörde, die bei Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter helfen kann. Auch Konsumentverket (die schwedische Verbraucherbehörde) bietet Informationen und Ratschläge für Mieter.

Wer gut informiert und sorgfältig vorgeht, kann als Vermieter wie als Mieter unnötige Konflikte vermeiden und einen reibungslosen Mietprozess sicherstellen.