---
title: "Nya privatuthyrningslagen (2026:772): detta gäller när du hyr ut"
author: "Esther Asmundsson"
authorUrl: "https://bofrid.se/artiklar/forfattare/EstherAsmundsson"
datePublished: "2025-12-17T17:30:00.000Z"
dateModified: "2026-09-04T11:06:59.554Z"
description: "Privatuthyrningslagen (2026:772) gäller sedan 1 juli 2026: två bostäder, fri hyressättning, tre månaders uppsägningstid – och ingen ny depositionsregel."
keywords: ["nya privatuthyrningslagen", "privatuthyrningslagen 2026", "privatuthyrningslag 2026:772", "hyra ut två bostäder", "uppsägningstid privatuthyrning", "överhyra hyresnämnden", "schablonavdrag 40 000 kr"]
categories: ["Hyresvärd"]
canonical: "https://bofrid.se/artiklar/nya-privatuthyrningslagen-2026-regler-uthyrning"
language: "sv"
image: "https://bofrid.media/cms/ef0df002f9ec4936dc9f04b09a6b59e0173f832f-1280.webp"
---

# Nya privatuthyrningslagen (2026:772): detta gäller när du hyr ut

Den 1 juli 2026 trädde **privatuthyrningslagen (2026:772)** i kraft och ersatte lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Det är den största förändringen för privatuthyrning på över tio år: du får hyra ut fler bostäder, du och hyresgästen sätter hyran själva – men uppsägningstiden har blivit längre och hyresnämnden kan numera tvinga fram återbetalning bakåt i tiden.

Den här guiden går igenom vad som faktiskt står i lagen, vad som gäller ditt befintliga kontrakt och vilken av de nya reglerna som är den dyraste att missa.

## Kort svar: det här ändrades den 1 juli 2026

| Fråga | Före (2012:978) | Nu (2026:772) |
|---|---|---|
| Vem får hyra ut enligt lagen | Privatperson, utanför näringsverksamhet, **första upplåtelsen** | **Fysisk person eller dödsbo** – oavsett om det är den första uthyrningen |
| Hur många bostäder | I praktiken en | Lagen gäller inte om du **regelmässigt hyr ut fler än två** lägenheter (1 kap. 3 §) |
| Hyran | Fick inte påtagligt överstiga kapital- och driftskostnad | **Fri överenskommelse** (2 kap. 1 §) |
| Hyresnämndens prövning | Jämförelse med ägarens kostnader | Jämförelse med **andra privatuthyrningar** – hyran ändras om den är *väsentligt högre* (2 kap. 5 §) |
| Återbetalning av överhyra | Nej, beslutet verkade bara framåt | **Ja – från ansökningsdagen, med ränta** (2 kap. 6 §) |
| Hyresgästens uppsägningstid | En månad | **Tre månader** (6 kap. 1–2 §§) |
| Bostadsrätt i andra hand | Tidigare uthyrningar talade emot dig | Tidigare uthyrningar räknas bara om de skett i **betydande omfattning** |
| Deposition | Ingen lagregel | **Fortfarande ingen lagregel** – se avsnittet längre ner |

Avtal som du ingick **före** den 1 juli 2026 fortsätter att lyda under den gamla lagen. Det är övergångsbestämmelsen som förvånar flest hyresvärdar, och vi återkommer till den.

## 1. Gäller nya privatuthyrningslagen dig?

Lagen gäller när en **fysisk person eller ett dödsbo** hyr ut ett hus eller en del av ett hus (1 kap. 1 §). Men tre undantag i 1 kap. 3 § avgör mer än själva huvudregeln. Lagen gäller **inte** om:

* du **regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter** som inte är en del av din egen bostad,
* du innehar bostaden med **hyresrätt**, eller
* upplåtelsen avser **fritidsändamål**.

Faller du utanför lagen försvinner inte reglerna – då gäller i stället hyreslagen (12 kap. jordabalken), som är betydligt strängare mot hyresvärden.

**Det viktigaste undantaget i praktiken:** hyr du ut din **hyresrätt** i andra hand omfattas du aldrig av privatuthyrningslagen. Då gäller bruksvärdesprincipen, du får som mest lägga på 15 procent för möbler, hyresgästen kan kräva tillbaka överhyra **24 månader bakåt** (12 kap. 55 e § jordabalken) och en medvetet oskälig hyra är dessutom straffbar. Nyheterna om "friare hyressättning" gäller alltså inte dig. Vi har en separat guide om [när privatuthyrningslagen gäller och när hyreslagen gäller](/artiklar/allt-du-behover-veta-om-privatuthyrningslagen-2012-978-for-hyresgaster-och-hyresvardar).

## 2. Två bostäder – och två schablonavdrag

Den gamla lagen gällde bara "den första upplåtelsen". Hyrde du ut en bostad till och hamnade den andra uthyrningen under hyreslagen, med besittningsskydd och bruksvärdeshyra som följd. Den begränsningen är borta.

Formuleringen i lagen är viktig: det finns inget förbud mot att hyra ut tre bostäder. Regeln säger att *lagen inte gäller* om du regelmässigt hyr ut fler än två. Går du över gränsen byter alla dina uthyrningar regelverk – det är därför tvåan är en gräns du bör hålla dig innanför medvetet, inte råka passera.

Skattemässigt är detta bättre än många tror. Schablonavdraget på **40 000 kr gäller per bostad och år** (42 kap. 30 § inkomstskattelagen), inte per person. Hyr du ut två bostäder får du alltså **80 000 kr** i schablonavdrag. Äger ni bostaden tillsammans delas avdraget efter andel – två delägare med hälften var får 20 000 kr vardera. Läs mer i vår guide om [hyra ut två bostäder enligt nya privatuthyrningslagen](/artiklar/hyra-ut-tva-bostader-privatuthyrningslagen-2026).

## 3. Fri hyressättning – men med ett nytt tak

Hyresvärd och hyresgäst kommer överens om hyran, och hyran ska vara bestämd till beloppet (2 kap. 1 §). Den gamla kostnadsbaserade modellen – skälig avkastningsränta på marknadsvärdet plus driftskostnader – är **avskaffad**. Du behöver alltså inte längre räkna fram din kapitalkostnad för att motivera hyran.

I stället finns ett nytt skydd mot överhyra i 2 kap. 5 §: hyresgästen kan ansöka hos hyresnämnden, och nämnden sätter ner hyran om den är **väsentligt högre än den hyra som i allmänhet tas ut** när liknande eller lika efterfrågade bostäder hyrs ut enligt samma lag.

Läs den meningen en gång till, för jämförelsenormen är helt ny. Din hyra jämförs inte längre med dina kostnader och inte med bruksvärdet i det kommunala beståndet – den jämförs med **vad andra privatuthyrare tar för likvärdiga bostäder**. Två praktiska konsekvenser:

1. **Bolåneräntan är inte längre ditt försvar.** Att du har hög kapitalkostnad rättfärdigar ingenting, och att du har låg gör inte hyran oskälig.
2. **Marknadsläget är ditt försvar.** Spara skärmdumpar av jämförbara annonser i samma område, med samma storlek och standard, från den månad du satte hyran. Det är den bevisningen en prövning kommer att handla om.

Ordet **väsentligt** gör tröskeln hög: mindre avvikelser uppåt ska inte leda till någon ändring. Vill du ha ett utgångsläge kan du använda vår [hyreskalkylator](/rakna-ut-hyra) och sedan stämma av mot faktiska annonser.

### Indexklausul är tillåtet – med villkor

Ni får avtala om att hyran ändras enligt index (2 kap. 4 §). En höjning kräver ett skriftligt meddelande, den nya hyran börjar gälla tidigast en månad efter meddelandet och den tidigare hyran ska ha gällt i minst ett år. En indexklausul som saknar de förutsättningarna kan du inte luta dig mot.

### Nyheten som kostar mest att missa: återbetalning bakåt

Under gamla lagen gällde hyresnämndens beslut bara framåt – i praktiken kunde en hyresvärd som tagit ut för mycket sluta med att bara sänka hyran. Nu gäller ett beslut **från dagen för ansökan**, och sänks hyran för förfluten tid ska hyresvärden **betala tillbaka det överskjutande beloppet med ränta** (2 kap. 6 §).

En hyresgäst som ansöker i månad tre av ett tvåårigt kontrakt kan alltså få tillbaka mellanskillnaden för nästan hela hyrestiden. Sätt hyran som om den kan prövas, för nu är prövningen värd pengar för hyresgästen. Så här fungerar en [anmälan till hyresnämnden](/artiklar/tvist-med-hyresvard-sa-anmaler-du-till-hyresnamnden-steg-for-steg).

## 4. Uppsägningstiden: tre månader – åt båda håll

Det här är förändringen som nästan ingen skrev om, och den påverkar varje kontrakt du tecknar.

* **Tillsvidareavtal:** avtalet sägs upp till ett månadsskifte som inträffar tidigast **tre månader** från uppsägningen (6 kap. 2 §).
* **Tidsbestämda avtal:** avtalet upphör vid hyrestidens slut, men hyresgästen får alltid säga upp i förtid med **tre månaders** varsel (6 kap. 1 §).

Under gamla lagen hade hyresgästen bara **en månads** uppsägningstid. Nu är uppsägningstiden lika lång åt båda håll, vilket ger dig som hyr ut betydligt bättre planeringshorisont – och dig som hyr ett längre åtagande än du kanske väntar dig. Kontrollera vilken lag ditt kontrakt lyder under innan du räknar dagar; vi går igenom detta i guiden om [uppsägningstid på hyreskontraktet](/artiklar/saga-upp-hyreskontrakt-uppsagningstid-regler-2026).

Hyresvärden kan säga upp avtalet i förtid enbart på de grunder som räknas upp i 6 kap. 3 § – bland annat obetald hyra i mer än två veckor, otillåten andrahandsupplåtelse, allvarliga störningar, vanvård eller vägrat tillträde. I flera fall krävs dessutom att hyresgästen fått en möjlighet att rätta sig. Att en tidsbestämd uthyrning inte längre går att avbryta i förtid utan grund är avsiktligt: hyresgästen ska kunna lita på hyrestiden. Behöver du bostaden tillbaka ett bestämt datum – teckna ett tidsbestämt avtal fram till det datumet i stället för att räkna med att kunna säga upp i förtid.

## 5. Lättare att hyra ut bostadsrätten

Reformen ändrade också bostadsrättslagen (1991:614). Tillståndsgrunderna är desamma – du behöver fortfarande skäl för uthyrningen och styrelsens samtycke, annars hyresnämndens tillstånd – men **tidigare uthyrningar ska nu bara beaktas om bostadsrätten hyrts ut i betydande omfattning**.

Det är riktat mot ett välkänt problem: den som redan hyrt ut under en utlandsvistelse fick tidigare nej nästa gång, just för att hen hyrt ut förut. Nu ska normala, tidsbegränsade uthyrningar inte längre räknas emot dig. Mer om detta i [andrahandsuthyrning av bostadsrätt – nya regler 2026](/artiklar/andrahandsmarknaden-2026-nya-regler-for-uthyrning-av-bostadsratt-du-maste-kanna-till).

Samma reform gjorde det också enklare att hyra ut till företag och att driva delningsboenden genom nya regler om blockhyra – se [hyra ut till företag 2026](/artiklar/hyra-ut-till-foretag-blockhyra-regler-2026).

## 6. Depositionen: myten som sprids just nu

Flera artiklar påstår att du från den 1 juli 2026 får ta ut en deposition på upp till tre månadshyror enligt den nya lagen. **Det stämmer inte.**

Privatuthyrningslagen innehåller ingen bestämmelse om deposition, och regeringens förteckning över lagar som trädde i kraft vid halvårsskiftet 2026 innehåller ingen depositionslag. Förslaget om en reglerad säkerhetsdeposition – med ett tak på tre månadshyror och pengarna insatta hos tredje part eller länsstyrelsen – kommer från utredningsförslag (bland annat Ds 2023:32) som **inte har blivit lag**.

Vad som gäller i dag är alltså detsamma som före reformen: deposition bygger på avtalsfrihet, en till två månadshyror är brukligt, pengarna hålls inte i spärrat förvar och du får bara göra avdrag för sådant du kan visa – obetald hyra eller skada utöver normalt slitage. Detaljerna finns i vår guide om [deposition: regler och belopp](/artiklar/deposition-hyra-regler-belopp-2026).

## 7. Skatten på hyresintäkterna 2026

Skattereglerna ändrades inte av reformen, men de avgör din faktiska avkastning. Överskottet beskattas som inkomst av kapital med **30 procent**.

| Bostadstyp | Avdrag utöver schablonavdraget på 40 000 kr |
|---|---|
| Bostadsrätt | Den del av månadsavgiften som avser det uthyrda |
| Hyresrätt | Den del av hyran du själv betalar för det uthyrda |
| Småhus och ägarlägenhet | 20 procent av hela hyresinkomsten |

**Räkneexempel:** du hyr ut en bostadsrätt för 12 000 kr/månad (144 000 kr/år) och avgiften är 3 500 kr/månad (42 000 kr/år). Beskattningsbart överskott: 144 000 − 40 000 − 42 000 = 62 000 kr. Skatt: 18 600 kr. Kvar efter skatt och avgift: 83 400 kr.

Hyr du ut två bostäder får du som sagt schablonavdraget för var och en. Mer i vår guide om [skattefritt belopp vid andrahandsuthyrning](/artiklar/skatt-andrahandsuthyrning-skattefritt-belopp-2026).

## 8. Ditt gamla kontrakt då?

Övergångsbestämmelsen är enkel att läsa och lätt att missförstå: lagen (2012:978) upphävdes, men **gäller fortfarande för avtal som ingicks före den 1 juli 2026**.

Ett kontrakt från 2025 lever alltså kvar i det gamla regelverket – kostnadsbaserad hyra, en månads uppsägningstid för hyresgästen och inget krav på återbetalning bakåt. Två saker följer av det:

1. **Kolla vilket datum ditt kontrakt är undertecknat innan du tillämpar någon regel i den här artikeln.** Det är avtalsdatumet som styr, inte dagens datum.
2. **Säg inte upp en fungerande hyresgäst enbart för att komma in under den nya lagen.** Det är ett nytt hyresförhållande som omfattas av nya lagen, och en uppsägning i det syftet kan bli både dyrare och mer komplicerad än den friare hyressättningen är värd. Ta juridisk hjälp innan du gör om ett löpande avtal.

## Checklista innan du skriver kontraktet

* Kontrollera att du inte regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter – annars gäller hyreslagen.
* Är det en hyresrätt du hyr ut? Då gäller bruksvärde och max 15 procent möbeltillägg, oavsett vad reformen sagt.
* Skriv avtalet skriftligt och ange hyran till ett bestämt belopp; el, vatten och värme får läggas på efter faktisk förbrukning.
* Spara din hyresjämförelse – annonser för liknande privatuthyrningar i området, daterade.
* Bestäm om avtalet ska vara tidsbestämt eller löpa tills vidare, och räkna med tre månaders uppsägningstid åt båda håll.
* Vill du ha en indexklausul: skriv in den, och kom ihåg kraven på skriftligt meddelande och minst ett år mellan höjningarna.
* Har du bostadsrätt – hämta styrelsens samtycke skriftligt innan hyresgästen flyttar in.
* Kom överens om deposition i avtalet och skriv ner vad den får användas till, eftersom lagen är tyst.

## Vanliga frågor

### När började nya privatuthyrningslagen gälla?
Den 1 juli 2026. Lagen heter privatuthyrningslag (2026:772) och bygger på proposition 2025/26:187 "En mer flexibel hyresmarknad".

### Hur många bostäder får jag hyra ut?
Så många du vill – men lagen gäller inte om du regelmässigt hyr ut fler än två lägenheter som inte ingår i din egen bostad. Går du över den gränsen gäller hyreslagen i stället, med bruksvärdeshyra och besittningsskydd.

### Gäller nya lagen när jag hyr ut min hyresrätt i andra hand?
Nej. Uthyrning av en bostad du själv innehar med hyresrätt är uttryckligen undantagen (1 kap. 3 §). Då gäller 12 kap. jordabalken.

### Hur mycket hyra får jag ta ut?
Ni avtalar fritt om beloppet. Hyresnämnden kan sätta ner hyran först om den är väsentligt högre än vad som i allmänhet tas ut vid liknande privatuthyrningar.

### Kan hyresgästen kräva tillbaka pengar i efterhand?
Ja. Sänks hyran ska hyresvärden betala tillbaka det som tagits emot för mycket, med ränta, räknat från dagen för ansökan till hyresnämnden. Det är nytt jämfört med den gamla lagen.

### Vad är uppsägningstiden?
Tre månader till ett månadsskifte, för både hyresvärd och hyresgäst, enligt 6 kap. 1–2 §§. Under gamla lagen hade hyresgästen bara en månad.

### Får jag ta ut deposition, och hur mycket?
Det finns fortfarande ingen lagregel om deposition. Ni avtalar om beloppet – en till två månadshyror är vanligt – och avdrag får bara göras för sådant du kan bevisa.

### Gäller de nya reglerna mitt befintliga hyresavtal?
Nej. Avtal som ingicks före den 1 juli 2026 fortsätter att lyda under lagen (2012:978).

## Källor

* [Privatuthyrningslag (2026:772)](https://www.riksdagen.se/sv/dokument-och-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/privatuthyrningslag-2026772_sfs-2026-772/) – Sveriges riksdag
* [Prop. 2025/26:187 En mer flexibel hyresmarknad](https://www.regeringen.se/rattsliga-dokument/proposition/2026/03/prop2.-202526187) – Regeringen
* [Nya regler för hyra och bostadsrätt sommaren 2026](https://www.domstol.se/amnen/hyra-bostadsratt-och-arrende/nya-regler-for-hyra-och-bostadsratt-sommaren-2026/) – Sveriges Domstolar
* [Hyra ut privatbostad](https://www.skatteverket.se/privat/fastigheterochbostad/inkomsterfranbostad/hyrautprivatbostadbostadsrattsmahusochhyresratt.4.233f91f71260075abe8800033479.html) – Skatteverket

Artikeln är allmän information och ersätter inte juridisk rådgivning i ett enskilt ärende.