Immobilienpreise verschnaufen – und der Mietmarkt stabilisiert sich für 2026

Das Immobilienjahr 2025 neigt sich dem Ende zu und die neuesten Zahlen aus dem November zeigen einen Markt, der in der Winterkälte eine Pause einlegt. Obwohl die Kaufpreise auf dem Papier leicht zurückgehen, zeigt der zugrunde liegende Trend Stärke. Gleichzeitig beobachten wir einen Wandel auf dem Markt für Subletting (andrahandsuthyrning), wo die extremen Mietniveaus beginnen, sich zu glätten. Hier ist die Analyse der aktuellen Lage.

Es war ein Jahr geprägt von abrupten Schwankungen, aber wenn wir den Monat November zusammenfassen, scheint der schwedische Immobilienmarkt in eine Phase der Stabilisierung einzutreten. Laut aktuellen Zahlen des SBAB Booli Housing Price Index (HPI) sanken die Immobilienpreise im November um 0,5 Prozent. Auf den ersten Blick mag das negativ klingen, aber die Wahrheit ist nuancierter.

"Die Achterbahnfahrt ist vorbei"

Der November ist historisch gesehen ein schwacher Monat für Immobilienpreise, und der diesjährige Rückgang entspricht voll und ganz dem saisonalen Muster. Rechnet man diese Saisoneffekte heraus, ergibt sich ein anderes Bild: Der zugrunde liegende Trend zeigt tatsächlich einen Anstieg von 0,3 Prozent.

– Die Immobilienpreise fielen im November zurück, wie es zu dieser Jahreszeit üblich ist. Aber die zugrunde liegende trendmäßige Entwicklung sieht positiver aus, stellt Robert Boije, Chefökonom bei SBAB, in einem Kommentar zu den neuesten Zahlen fest.

Die Branche atmet nach einem volatilen Jahr auf. SkandiaMäklarna beschreibt es so, dass die "Achterbahnfahrt" endlich vorbei zu sein scheint und wir uns auf einen vorhersehbareren Markt für 2026 zubewegen.

Der Markt für Subletting: Der Mietschock lässt nach

Parallel zur Stabilisierung des Verkaufsmarktes sehen wir interessante Bewegungen auf der Vermietungsseite. In den letzten Jahren fungierte der Markt für Subletting (andrahandsuthyrning) als Ventil für diejenigen, die ihre Immobilien nicht verkaufen konnten, was zu einem Rekordangebot an "unfreiwilligen Vermietern (hyresvärdar)" führte. Nun sehen wir Anzeichen dafür, dass sich dies ändert.

Zinssenkungen dämpfen die Mieten Die gesenkten Zinsen im Herbst haben den Kostendruck auf Eigentümer von Eigentumswohnungen (bostadsrätt) verringert. Dies spiegelt sich bereits in der Mietpreisgestaltung auf dem Subletting-Markt wider. Nach einer Phase, in der die Mieten für Subtenants (andrahandshyresgäster) im Gleichschritt mit den Zinserhöhungen in die Höhe schossen, sehen wir nun eine deutliche Abflachung.

• Für Mieter (hyresgäster): Die Preisgestaltung auf dem Subletting-Markt ist nicht mehr so aggressiv wie noch vor einem Jahr. Das Angebot ist weiterhin groß, aber die "Panik-Vermietungen" nehmen ab, da mehr Menschen erfolgreich ihre Immobilien verkaufen können.

• Die Lücke zum Neubau: Gleichzeitig sind die Mieten für neu gebaute Mietwohnungen (hyresrätt) sprunghaft angestiegen – laut SCB stiegen diese im Laufe des Jahres um ganze 13 Prozent. Dies macht den Markt für Subletting bei älteren Wohnungen relativ attraktiver.

Beispiele für Mietniveaus

Um ein konkretes Bild der Mietpreise in der Praxis zu vermitteln, schauen wir uns einige Beispiele an:

• Stockholm: Eine Einzimmerwohnung mit 30 qm in der Innenstadt kostet im Durchschnitt 12 000 – 15 000 SEK/Monat.
• Göteborg: Dieselbe Art von Wohnung kostet etwa 9 000 – 12 000 SEK/Monat.
• Malmö: Hier finden Sie eine Einzimmerwohnung für 7 000 – 10 000 SEK/Monat.

Es ist wichtig zu bedenken, dass dies Durchschnittspreise sind. Die Miete wird durch Faktoren wie Lage, Zustand und die Frage, ob Möbel inkludiert sind, beeinflusst.

Die Psychologie des Immobilienmarktes: Was treibt uns an?

Der Immobilienmarkt ist nicht nur eine Frage von Zahlen und Statistiken. Psychologische Faktoren spielen eine große Rolle dabei, wie wir agieren und auf Veränderungen reagieren.

Die Angst, den Zug zu verpassen (FOMO)

In Perioden schnell steigender Preise wird oft ein Gefühl von "fear of missing out" (FOMO) ausgelöst. Menschen wollen die Chance nicht verpassen, ein gutes Geschäft zu machen, was zu einer erhöhten Nachfrage und weiteren Preissteigerungen führt. Dieser psychologische Effekt kann eine sich selbst verstärkende Spirale erzeugen.

Der Ankereffekt

Unsere früheren Erfahrungen und Referenzpunkte beeinflussen, wie wir eine Immobilie bewerten. Wenn wir in der Vergangenheit gesehen haben, dass ähnliche Objekte zu einem bestimmten Preis verkauft wurden, neigen wir dazu, uns an diesem Niveau zu orientieren (zu "ankern“) – selbst wenn sich der Markt verändert hat.

Verlustaversion

Menschen sind im Allgemeinen schmerzlicher über Verluste bewusst als über Gewinne froh. Dies kann dazu führen, dass wir länger an einer Immobilie festhalten, als wir sollten, in der Hoffnung, dass die Preise wieder steigen.

Schritt für Schritt: So navigieren Sie den Immobilienmarkt im November 2025

Der Kauf oder die Miete einer Wohnung ist eine große Entscheidung. Hier sind einige praktische Tipps für die Navigation auf dem Markt im November 2025:

1. Recherche betreiben: Bevor Sie mit der Suche beginnen, finden Sie heraus, welche Gegenden interessant sind und wo die Preise liegen. Nutzen Sie Tools wie Booli und Hemnet für einen Überblick.

2. Ein Budget festlegen: Bestimmen Sie, wie viel Sie sich monatlich für das Wohnen leisten können. Denken Sie daran, Kosten wie Tilgung, Zinsen, die Gebühr an die Eigentumswohnungsgesellschaft (bostadsrättsförening) und Betriebskosten einzurechnen.

3. Bereit sein, Kompromisse einzugehen: In einem wettbewerbsintensiven Markt kann es schwierig sein, alles zu bekommen, was man sich wünscht. Seien Sie bereit, bei bestimmten Punkten wie Lage oder Größe Kompromisse einzugehen.

4. Einen Experten hinzuziehen: Wenn Sie unsicher sind, lassen Sie sich von einem Makler oder einem Juristen helfen. Diese können Ihnen wertvolle Ratschläge geben und helfen Ihnen, Fallstricke zu vermeiden.

5. Schnell sein: Wenn Sie eine Wohnung finden, die Ihnen gefällt, handeln Sie schnell. Kontaktieren Sie den Makler oder den Vermieter (hyresvärd) direkt und zeigen Sie Ihr Interesse.

Expertenrat: Wie Sie von der Zinsentwicklung beeinflusst werden

Der Zinssatz ist einer der wichtigsten Faktoren, die den Immobilienmarkt beeinflussen. Wenn die Zinsen steigen, wird es teurer, Geld zu leihen, was die Nachfrage nach Immobilien senkt und die Preise drückt. Umgekehrt stimulieren gesenkte Zinsen den Markt.

Verschiedene Arten von Zinsen

Es gibt verschiedene Arten von Zinsen, die zu berücksichtigen sind:

• Variabler Zins (rörlig ränta): Folgt dem Marktzins und kann im Laufe der Zeit variieren.
• Festzins (bunden ränta): Bleibt über einen bestimmten Zeitraum, normalerweise 1-10 Jahre, gleich.
• Effektiver Zins (effektiv ränta): Beinhaltet alle Kosten für das Darlehen, einschließlich Gebühren.

Es ist wichtig, verschiedene Kredite und Zinsen zu vergleichen, bevor Sie sich entscheiden. Lassen Sie sich von einer Bank oder einem unabhängigen Berater helfen, um die beste Option für Sie zu finden.

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FAQ: Häufige Fragen zum Immobilienmarkt

Ist jetzt der richtige Zeitpunkt, eine Immobilie zu kaufen?

Das hängt von Ihrer persönlichen Situation und Ihren finanziellen Voraussetzungen ab. Generell ist es ein guter Zeitpunkt zu kaufen, wenn die Zinsen niedrig und das Angebot groß sind. Es ist jedoch wichtig, eine sorgfältige Analyse durchzuführen und sich nicht von kurzfristigen Trends beeinflussen zu lassen.

Wie beeinflusst die Inflation die Immobilienpreise?

Inflation kann zu höheren Zinsen führen, was wiederum die Immobilienpreise drücken kann. Gleichzeitig kann die Inflation die Baukosten erhöhen, was zu höheren Preisen für neu gebaute Immobilien führen kann.

Was ist ein guter Beleihungswert (belåningsgrad)?

Der Beleihungswert ist ein Maß dafür, welcher Teil des Immobilienwerts durch Kredite finanziert ist. Generell gilt ein Beleihungswert unter 70 Prozent als gut. Je niedriger der Beleihungswert, desto geringer ist Ihr Risiko.

Wie finde ich einen guten Vermieter (hyresvärd)?

Suchen Sie nach Vermietern, die seriös und professionell sind. Prüfen Sie, ob sie gute Referenzen haben und die geltenden Gesetze und Regeln befolgen. Achten Sie auch auf den Mietvertrag und stellen Sie sicher, dass alles klar und korrekt geregelt ist.

Fazit: Eine Stabilisierung für 2026

Zusammenfassend sehen wir einen schwedischen Immobilienmarkt, der vor 2026 in eine ruhigere Phase eintritt. Die Preise stabilisieren sich, der Markt für Subletting (andrahandsuthyrning) normalisiert sich und die Zinsen werden voraussichtlich auf einem relativ niedrigen Niveau bleiben. Dies schafft ein vorhersehbareres Umfeld für Käufer und Verkäufer. Denken Sie daran, Ihre Recherche zu machen, ein Budget aufzustellen und Expertenrat einzuholen, wenn Sie unsicher sind. Mit der richtigen Vorbereitung können Sie ein gutes Geschäft machen und Ihr Traumdomizil finden.