| Situation | Darf der Vermieter erhöhen? | Bedingungen |
|---|---|---|
| Befristeter Vertrag, während der Laufzeit | Nein | Erfordert neue Vereinbarung |
| Unbefristeter Vertrag | Ja, aber nicht sofort | Schriftliches Verlangen, Prüfung durch Hyresnämnden |
| Untervermietung | Nur wenn der Vertrag es erlaubt | Klare Klausel, sonst nein |
| Bei neuem Vertrag nach Ablauf der Laufzeit | Ja | Neue Verhandlung, angemessene Miete |
Nein, als Hauptregel darf der Vermieter die Miete nicht mitten in einer laufenden Vertragsperiode erhöhen. Die Miete ist auf einen bestimmten Betrag vereinbart und kann vom Vermieter während der Laufzeit nicht einseitig geändert werden. Dies folgt aus 12 Kap. 19 § jordabalken (schwedisches Mietgesetz), das festlegt, dass die Miete in einem bestimmten Betrag festgelegt sein muss und Änderungen eine Vereinbarung oder eine Entscheidung der Hyresnämnden (Mietgericht) erfordern.
Wenn Sie einen befristeten Vertrag haben, zum Beispiel über ein Jahr, gilt die vereinbarte Miete für die gesamte Laufzeit. Der Vermieter kann nicht im Oktober kommen und sagen, dass die Miete ab November steigt, nur weil er es möchte. Wenn der Vermieter die Miete erhöhen möchte, muss er entweder bis zum Ablauf der Vertragslaufzeit warten oder, bei einem unbefristeten Vertrag, den Vertrag kündigen, um die Miete neu zu verhandeln – und auch dann gibt es Regeln, die Sie als Mieter schützen.
Was gilt bei unbefristeten Verträgen?
Bei einem unbefristeten Vertrag, also einem Vertrag, der auf unbestimmte Zeit gilt, kann der Vermieter eine Mieterhöhung beantragen. Dies geschieht jedoch nicht automatisch und nicht ohne Verfahren. Der Vermieter muss ein schriftliches Verlangen auf neue Miete stellen, und wenn Sie sich nicht einigen, kann der Vermieter Klage bei der Hyresnämnden einreichen. Die Hyresnämnden prüft dann, ob die neue Miete angemessen ist, unter anderem durch einen Vergleich mit ähnlichen Wohnungen in der Gegend.
Ein häufiges Missverständnis ist, dass der Vermieter die Miete ohne Weiteres um einen bestimmten Index oder Prozentsatz erhöhen kann. Das ist nicht der Fall. Es gibt keine automatische Indexanpassung im Mietrecht. Eine Erhöhung muss immer angemessen und begründet sein. Die Hyresnämnden kann außerdem entscheiden, dass eine Erhöhung erst ab einem bestimmten Zeitpunkt gelten darf, oft frühestens einen Monat nachdem der Vermieter die Forderung gestellt hat.
Darf der Vermieter die Miete mitten in der Vertragslaufzeit bei Untervermietung erhöhen?
Bei der Untervermietung gelten teilweise andere Regeln. Wenn Sie Ihre bostadsrätt (Eigentumswohnung) untervermieten oder selbst in zweiter Hand mieten, kann die Miete während der Vertragslaufzeit angepasst werden – aber nur unter bestimmten Voraussetzungen. Das Gesetz besagt, dass die Parteien vereinbaren können, dass die Vergütung für Nebenkosten wie Heizung, Strom und Wasser in einem Betrag gezahlt wird, der den Kosten des Verbrauchs entspricht.
Das bedeutet, dass ein Untervermieter die Miete nicht ohne Vertragsgrundlage mitten in der Laufzeit erhöhen kann. Allerdings kann der Vertrag eine Klausel enthalten, dass die Miete bei geänderten Betriebskosten angepasst wird. Eine solche Klausel muss klar formuliert sein und darf nicht unangemessen sein. Fehlt die Klausel, gilt die vereinbarte Miete für die gesamte Laufzeit.
Was sagt das Gesetz zum Schutz des Mieters?
Der Schutz des Mieters gegen Mieterhöhungen mitten in der Vertragslaufzeit ist stark. Der grundlegende Schutz findet sich in 12 Kap. jordabalken, wo festgelegt ist, dass Mietverträge schriftlich sein sollen, wenn eine Partei es verlangt, und dass die Miete in einem bestimmten Betrag festgelegt sein muss. Ein Vermieter, der die Miete ohne Vertrags- oder Gesetzesgrundlage erhöht, riskiert, zu viel gezahlte Miete zurückzahlen zu müssen.
Wenn der Vermieter die Miete dennoch ohne Grund erhöht, können Sie als Mieter die Erhöhung anfechten. Tun Sie dies schriftlich und bewahren Sie alle Unterlagen auf. Kontaktieren Sie dann die Hyresnämnden für Beratung. Die Hyresnämnden kann feststellen, dass die alte Miete gilt und die erhöhte Miete zurückgezahlt werden muss.
Tabelle: Wann darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Was können Sie tun, wenn der Vermieter trotzdem erhöht?
Wenn der Vermieter die Miete mitten in der Vertragslaufzeit ohne Grund erhöht, sollten Sie schnell handeln. Beginnen Sie damit, der Erhöhung schriftlich zu widersprechen. Geben Sie an, dass Sie sie nicht akzeptieren und verweisen Sie auf den geltenden Vertrag. Zahlen Sie dann die alte Miete, bis der Streit gelöst ist. Die Zahlung der erhöhten Miete kann als Annahme interpretiert werden.
Kontaktieren Sie danach die Hyresnämnden. Sie können beantragen, die Miete festzustellen. Die Hyresnämnden prüft den Fall und kann entscheiden, dass die alte Miete gilt. Wenn der Vermieter bereits zu viel erhalten hat, kann die Behörde auch eine Rückzahlung anordnen. Lesen Sie mehr über die Funktionsweise der Hyresnämnden in unserem Leitfaden über Hyresnämnden und Ihre Rechte als Mieter.
Darf der Vermieter die Miete mitten in der Vertragslaufzeit bei Hyrköp erhöhen?
Bei Hyrköp (Mietkauf), das im lagen om hyrköp av bostad (Gesetz über Mietkauf von Wohnungen) geregelt ist, gelten besondere Bestimmungen. Das bedeutet, dass eine Änderung der Gebühr im Vertrag geregelt sein muss, um gültig zu sein.
Das Gesetz besagt, dass der Verkäufer Informationen darüber geben muss, wie die Mietkaufgebühr geändert werden kann. Wenn der Vertrag keine solche Klausel enthält, kann die Gebühr nicht mitten in der Vertragslaufzeit erhöht werden. Dies schützt den Mietkäufer vor unerwarteten Kosten. Weitere Informationen zu Hyrköp finden Sie in unserem Artikel über muss der Vermieter Hyrköp nach dem neuen Gesetz genehmigen.
Was gilt für neugebaute Wohnungen?
Für neugebaute Wohnungen gibt es eine besondere Regelung namens presumtionshyra (Vermutungsmiete). Sie bedeutet, dass die Miete bei Neubauten höher als der Gebrauchswert angesetzt werden kann, aber der Vermieter die Miete dann in den ersten Jahren ohne besondere Gründe nicht erhöhen kann. Die presumtionshyra gilt in der Regel 15 Jahre, aber während dieser Zeit darf die Miete nur gemäß dem Vereinbarten erhöht werden, oft gekoppelt an den Verbraucherpreisindex.
Auch hier gilt, dass eine Erhöhung mitten in der Vertragslaufzeit eine Vertragsgrundlage erfordert. Wenn der Vertrag vorsieht, dass die Miete dem Index folgt, kann der Vermieter die Miete entsprechend der Indexänderung erhöhen. Ohne eine solche Klausel gibt es jedoch keinen Spielraum für eine Erhöhung.
Häufige Fragen
Kann der Vermieter die Miete mit dreimonatiger Frist mitten in der Vertragslaufzeit erhöhen?
Nein. Bei einem befristeten Vertrag kann der Vermieter die Miete während der Laufzeit nicht erhöhen, unabhängig von der Frist. Bei unbefristeten Verträgen ist ein schriftliches Verlangen und oft eine Prüfung durch die Hyresnämnden erforderlich. Eine dreimonatige Frist reicht nicht aus, um die Miete einseitig zu ändern.
Was passiert, wenn ich die erhöhte Miete ohne Protest zahle?
Wenn Sie die erhöhte Miete über einen längeren Zeitraum ohne Einwand zahlen, kann dies als Annahme der Erhöhung interpretiert werden. Daher ist es wichtig, einer Erhöhung sofort schriftlich zu widersprechen. Bewahren Sie die gesamte Korrespondenz auf und zahlen Sie die alte Miete, bis der Streit gelöst ist.
Kann der Vermieter die Miete erhöhen, um gestiegene Betriebskosten zu decken?
Nicht ohne Vertragsgrundlage. Wenn der Vertrag eine Klausel enthält, dass die Miete bei geänderten Betriebskosten angepasst wird, kann der Vermieter dies tun. Andernfalls ist eine neue Vereinbarung oder eine Entscheidung der Hyresnämnden erforderlich. Für Untervermietung gelten besondere Regeln im privatuthyrningslagen.
Gelten dieselben Regeln für eine bostadsrätt, die untervermietet wird?
Ja, im Wesentlichen. Bei der Untervermietung einer bostadsrätt gilt das privatuthyrningslagen, das verlangt, dass die Miete in einem bestimmten Betrag festgelegt ist. Eine Erhöhung mitten in der Vertragslaufzeit erfordert eine Vertragsgrundlage. Lesen Sie mehr über Untervermietung von bostadsrätt und neue Regeln.
Zusammenfassung
Die Frage, ob der Vermieter die Miete mitten in der Vertragslaufzeit erhöhen darf, hat eine klare Antwort: nein, nicht ohne Vertrags- oder Gesetzesgrundlage. Der Mieter hat einen starken Schutz durch das jordabalken und, für Untervermietung, durch das privatuthyrningslagen. Wenn Sie von einer ungerechtfertigten Erhöhung betroffen sind, handeln Sie schnell, widersprechen Sie schriftlich und kontaktieren Sie die Hyresnämnden.
Um Streitigkeiten zu vermeiden, stellen Sie sicher, dass Ihr Mietvertrag klar und schriftlich ist. Prüfen Sie, ob es Klauseln zur Mietanpassung gibt. Wenn Sie sich über Ihre Rechte unsicher sind, suchen Sie Rat bei der Hyresgästföreningen (Mieterverein) oder einem Anwalt mit mietrechtlicher Kompetenz. Sie können auch unsere anderen Leitfäden lesen, zum Beispiel über Kaution und was der Vermieter abziehen darf oder über Möblierungszuschlag und wann Sie 15 Prozent aufschlagen dürfen.
Dieser Text ist allgemeine Information und keine Rechtsberatung. Für Ihren spezifischen Fall sollten Sie einen Anwalt oder die Hyresnämnden kontaktieren.
