| Szenario | Was gilt | Gesetzliche Grundlage |
|---|---|---|
| Ersthand-Mietvertrag, frühzeitiger Auszug ohne Vereinbarung | Volle Miete während 3-monatiger Kündigungsfrist | 12 kap. 5 § jordabalken |
| Privatvermietung, frühzeitiger Auszug | Volle Miete während 1-monatiger Kündigungsfrist | 3 § privatuthyrningslagen (2026:772) |
| Vereinbarung über früheren Auszug | Überschüssige Miete wird zurückgezahlt | Vereinbarung zwischen den Parteien |
| Neuer Mieter übernimmt während Kündigungsfrist | Mietzahlungsverpflichtung endet bei Übernahme | Praxis, Hyresnämnden (Mietgericht) |
| Todesfall, Kündigung innerhalb 1 Monat | 1-monatige Kündigungsfrist | 12 kap. 5 § zweiter Absatz jordabalken |
| Wesentlicher Mangel in der Wohnung | Anspruch auf Mietminderung | 12 kap. 11 § jordabalken |
Wenn du deinen Mietvertrag vorzeitig kündigst, hast du als Grundregel keine Anspruch auf Rückerstattung bereits gezahlter Miete. Du bist verpflichtet, Miete während der gesamten Kündigungsfrist zu zahlen, auch wenn du früher auszieht. Ausnahmen gelten, wenn der Vermieter einer früheren Auszahlung zustimmt, wenn ein neuer Mieter den Vertrag übernimmt, oder wenn die Wohnung Mängel aufweist. Die Kündigungsfrist wird in 12 kap. 5 § jordabalken (Grundbuch) für Mietwohnungen und in 3 § privatuthyrningslagen (2026:772) für Privatvermietung geregelt.
Grundregel bei Mietvertragskündigung und Mietrückerstattung
Miete wird im Voraus gezahlt, normalerweise monatlich. Wenn du einen Mietvertrag kündigst, läuft eine Kündigungsfrist, während der der Vertrag weiterhin gültig ist. Das bedeutet, dass du bis zum Ende des Vertrags zur Mietzahlung verpflichtet bist, unabhängig davon, ob du noch dort wohnst oder nicht.
Wenn du Miete für einen Zeitraum gezahlt hast, der nach dem formalen Ende des Vertrags liegt, sollte dieser Teil zurückgezahlt werden. Das ist die einzige Situation, in der eine Rückerstattung selbstverständlich ist. Hast du für einen Zeitraum gezahlt, der noch unter die Kündigungsfrist fällt, hat der Vermieter die Miete verdient.
Was sagt das Gesetz über Kündigungsfristen?
Für einen Ersthand-Mietvertrag (förstahandskontrakt) gilt nach 12 kap. 5 § jordabalken eine dreimonatige Kündigungsfrist von Seiten des Mieters, gerechnet vom Monatsende nach der Kündigung. Für Privatvermietung nach privatuthyrningslagen (2026:772) gilt eine kürzere Frist: Der Mieter kann den Vertrag zum nächsten Monatsende kündigen, das frühestens einen Monat nach der Kündigung eintritt.
Dieser Unterschied ist entscheidend, wenn du berechnest, wie viel Miete du nach der Kündigung noch zahlen musst.
Wann kannst du tatsächlich die Miete zurückbekommen?
Es gibt einige Situationen, in denen eine Rückerstattung relevant werden kann. Hier sind die häufigsten.
1. Der Vermieter akzeptiert früheren Auszug
Wenn du und der Vermieter euch auf ein früheres Auszugsdatum einigt als die Kündigungsfrist vorsieht, endet deine Zahlungsverpflichtung ab dem vereinbarten Datum. Hast du im Voraus für die Zeit danach gezahlt, sollte die Differenz zurückgezahlt werden. Schriftliche Bestätigung ist wichtig.
2. Ein neuer Mieter übernimmt den Vertrag
Wenn der Vermieter einen neuen Mieter findet, der einen Vertrag abschließt und während deiner Kündigungsfrist einzieht, endet deine Mietzahlungsverpflichtung ab dem Tag, an dem der neue Mieter zu zahlen beginnt. Das ist kein gesetzlich garantiertes Recht für dich, folgt aber daraus, dass der Vermieter sonst doppelte Miete für dieselbe Wohnung erhalten würde.
3. Mängel in der Wohnung
Wenn die Wohnung ernsthafte Mängel aufweist — etwa fehlende Heizung, Ungeziefer oder Wasserschäden — kannst du nach 12 kap. 11 § jordabalken Anspruch auf Mietminderung haben. Mehr dazu in unserem Artikel über fehlende Heizung und Rückerstattung.
4. Todesfall
Bei Tod des Mieters kann der Nachlass nach 12 kap. 5 § zweiter Absatz jordabalken den Vertrag mit einmonatiger Kündigungsfrist kündigen, wenn die Kündigung innerhalb eines Monats nach dem Tod erfolgt.
Vergleich: Mietvertragskündigung und Rückerstattung in verschiedenen Szenarien
So gehst du vor: Checkliste zur Mietrückerstattung
- Kündige schriftlich. Sende die Kündigung per Einschreiben oder E-Mail mit Lesebestätigung. Notiere das Datum.
- Berechne, wann der Vertrag tatsächlich endet. Verwende die richtige Kündigungsfrist — drei Monate für Ersthand, einen Monat für Privatvermietung nach privatuthyrningslagen (2026:772).
- Frage nach früherer Auszahlung. Bitte den Vermieter schriftlich, den Vertrag früher zu beenden. Lass es bestätigen, bevor du auszieht.
- Biete an, einen neuen Mieter zu finden. Je schneller der Vermieter jemanden findet, desto früher endet deine Zahlungsverpflichtung.
- Dokumentiere den Zustand der Wohnung beim Auszug. Mache Fotos und führe eine gemeinsame Besichtigung durch. Das schützt die Kaution.
- Fordere Rückerstattung schriftlich an. Wenn du Miete für Zeit nach Vertragsende gezahlt hast, sende eine schriftliche Anforderung mit Bankdaten und Datum.
- Kontaktiere Hyresnämnden (Mietgericht), wenn der Vermieter sich weigert. Sie vermitteln kostenlos in Streitigkeiten.
Besonderheiten bei Untervermietung und Privatvermietung
Wenn du von einem Ersthand-Mieter untermietest, gilt 12 kap. jordabalken. Wenn du direkt von jemandem mietest, der seine Wohnung besitzt — ein Haus oder eine Eigentumswohnung (bostadsrätt) — gilt privatuthyrningslagen (2026:772), die am 1. Juli 2026 in Kraft trat. Das Gesetz ersetzte das frühere Gesetz (2012:978) über die Vermietung von Eigenheimen.
Ein wichtiger Unterschied: Nach privatuthyrningslagen beträgt die Kündigungsfrist des Mieters immer einen Monat, unabhängig davon, was im Vertrag steht. Der Vermieter hat jedoch eine dreimonatige Kündigungsfrist. Bedingungen, die für den Mieter schlechter sind als das Gesetz, sind nach 4 § des Gesetzes ungültig.
Mehr über wie privatuthyrningslagen 2026:772 die Miete beeinflusst und die neuen Untermieterregeln.
Kosten für vorzeitiges Vertragsende
Wenn keine Vereinbarung getroffen wird und kein neuer Mieter gefunden wird, betragen die Kosten einfach die Miete multipliziert mit der Anzahl der verbleibenden Monate der Kündigungsfrist. Siehe unsere Übersicht über was es kostet, einen Mietvertrag zu brechen für Rechenbeispiele.
Häufig gestellte Fragen
Muss der Vermieter versuchen, einen neuen Mieter zu finden, damit ich nicht zahlen muss?
Nein, es gibt keine ausdrückliche Verpflichtung dazu in jordabalken oder privatuthyrningslagen (2026:772). In der Praxis vermieten die meisten Vermieter die Wohnung jedoch so schnell wie möglich, und dann endet deine Zahlungsverpflichtung ab der Übernahme. Frage immer ausdrücklich danach.
Kann der Vermieter die Rückerstattung von Miete verweigern, die ich zu viel gezahlt habe?
Nein. Hast du Miete für einen Zeitraum nach Vertragsende gezahlt, ist der Betrag eine Forderung, die du gegen den Vermieter hast. Weigert sich der Vermieter, kannst du dich an Kronofogden (Gerichtsvollzieher) mit einem Zahlungsbefehl wenden.
Zählt die Kaution als Miete?
Nein. Die Kaution (deposition) ist eine separate Sicherheit, die nach dem Auszug zurückgezahlt werden sollte, abzüglich etwaiger verifizierten Schäden über normalen Verschleiß hinaus. Siehe Checkliste für Mietvertrag vor Einzug.
Was passiert, wenn ich einfach auszziehe, ohne zu kündigen?
Dann bleibt der Vertrag gültig und du bist verpflichtet, Miete zu zahlen, bis eine gültige Kündigung erfolgt und die Kündigungsfrist abgelaufen ist. Ausstehende Zahlungen können zu Inkasso, Krediteinträgen und Schadensersatzforderungen führen. Mehr über was passiert, wenn du die Miete nicht rechtzeitig zahlst.
Dieser Text ist allgemeine Information und stellt keine Rechtsberatung dar.
