Der Ein- oder Auszug aus einer Wohnung ist oft mit viel Stress und vielen praktischen Details verbunden. Einer der absolut wichtigsten Punkte – der leider häufig vergessen oder nur nachlässig erledigt wird – ist die Wohnungsabnahme (besiktning). Eine Abnahme bei Ein- und Auszug schafft Sicherheit sowohl für Sie als Vermieter (hyresvärd) als auch für Sie als Mieter (hyresgäst). Sie ist die einzige Möglichkeit, den Zustand der Wohnung schwarz auf weiß zu belegen und teure Missverständnisse im Nachhinein zu vermeiden. Hier zeigen wir Ihnen, wie Sie eine professionelle Abnahme durchführen, und geben Ihnen kostenlose Vorlagen, die die Arbeit einfach machen.
Warum ist die Wohnungsabnahme so wichtig?
Bei einer Abnahme geht es nicht darum, um jeden Preis Fehler zu finden, sondern darum, die Wirklichkeit zu dokumentieren. Das Protokoll dient als juristisches Dokument und als Absicherung für beide Seiten:
- Für den Vermieter (hyresvärd): Sie sind davor geschützt, auf den Kosten für Schäden sitzen zu bleiben, die der Mieter verursacht hat. Das Protokoll beweist, dass der Schaden beim Einzug noch nicht vorhanden war.
- Für den Mieter (hyresgäst): Sie sind davor geschützt, für Kratzer, Spuren oder Schäden zahlen zu müssen, die bereits vor Ihrem Einzug bestanden (oder die als normale Abnutzung, slitage, gelten).
- Für das Verhältnis zueinander: Eine klare Dokumentation beugt Streit vor. Das spart allen Beteiligten Zeit, Geld und Energie.
Ein anschauliches Beispiel: Der Mieter verursacht einen Riss in der Tapete. Ohne ein Abnahmeprotokoll (besiktningsprotokoll) kann es schwierig werden zu beweisen, dass der Schaden vorher nicht da war. Der Mieter behauptet vielleicht, es handle sich um „normale Abnutzung“ (slitage) – und ohne Beweise lässt sich dagegen kaum argumentieren. Mit einem Protokoll können Sie als Vermieter zeigen, dass die Tapete beim Einzug einwandfrei war.
Ein anderes Szenario ist eine Spülmaschine, die während der Mietzeit kaputtgeht. Gibt es keine Inventarliste (inventarielista), die den Zustand der Spülmaschine beim Einzug beschreibt, kann es Diskussionen darüber geben, wer für die Reparatur verantwortlich ist. Der Vermieter meint vielleicht, der Mieter habe das Gerät falsch behandelt, während der Mieter behauptet, es sei von Anfang an alt und abgenutzt gewesen.
Wohnungsabnahme nach dem Hyreslagen (schwedisches Mietrecht)
Nach dem Hyreslagen (dem schwedischen Mietgesetz) haben sowohl der Vermieter als auch der Mieter das Recht, eine Abnahme zu verlangen. Es wird dringend empfohlen, dies zu tun – besonders beim Einzug und beim Auszug –, um künftige Streitigkeiten zu vermeiden. Das Abnahmeprotokoll wird dann zu einem wichtigen Beweismittel bei möglichen Uneinigkeiten.
3 Dokumente, die Sie für eine sichere Vermietung brauchen
Damit der Ablauf korrekt ist, haben wir bei Bofrid fertige Vorlagen erstellt. Hier sind die drei wichtigsten Dokumente, die Sie vor dem Umzug bereithalten sollten:
1. Das Abnahmeprotokoll (besiktningsprotokoll)
Dies ist der Grundstein der Abnahme. Hier gehen Sie gemeinsam alle Räume der Wohnung durch – Böden, Wände und Decken. 📥 Vorlage für das Abnahmeprotokoll hier herunterladen
Im Protokoll halten Sie alle etwaigen Schäden, Kratzer, Flecken oder sonstigen Beanstandungen fest. Beschreiben Sie den Zustand so detailliert wie möglich. Machen Sie gerne Fotos als Ergänzung zur Beschreibung. Sowohl der Vermieter als auch der Mieter sollten das Protokoll unterschreiben, um zu bestätigen, dass sie sich über den Inhalt einig sind.
Beispiele:
- Wand im Wohnzimmer: „Kleiner Riss in der Tapete, ca. 2 cm lang, hinter dem Sofa.“
- Boden im Schlafzimmer: „Leichte Kratzer unter dem Bett, vermutlich durch Möbel verursacht.“
- Decke in der Küche: „Feuchtigkeitsflecken rund um die Lampe.“
2. Die Inventarliste (inventarielista)
Wird die Wohnung möbliert vermietet? Dann ist eine Inventarliste ein Muss. Es reicht selten, nur „Sofa“ zu schreiben – Sie müssen sich auch über den Zustand des Sofas einig werden. 📥 Vorlage für die Inventarliste hier herunterladen
Die Inventarliste sollte eine detaillierte Beschreibung aller Möbel und Einrichtungsgegenstände enthalten, die im Mietvertrag (hyresavtal) enthalten sind. Geben Sie Marke, Modell, Farbe und Zustand an. Fotografieren Sie gerne jeden Gegenstand und fügen Sie die Bilder der Liste bei. Sowohl der Vermieter als auch der Mieter sollten die Liste unterschreiben.
Beispiele:
- Sofa: „IKEA Ektorp, 3-Sitzer, beige. Kleiner Fleck auf dem Sitzkissen.“
- Esstisch: „Runder Esstisch aus Eiche, Durchmesser 120 cm. Einige Kratzer auf der Tischplatte.“
- Spülmaschine: „Bosch, Modell XYZ123. Funktioniert einwandfrei, ist aber etwas laut.“
3. Die Schlüsselquittung (nyckelkvittens)
Verlorene Schlüssel können teure Zylinderwechsel nach sich ziehen. Mit einer Quittung haben Sie den vollen Überblick darüber, wer für welche Schlüssel verantwortlich ist und wie viele übergeben wurden. 📥 Vorlage für die Schlüsselquittung hier herunterladen
In der Quittung geben Sie die Anzahl der übergebenen Schlüssel an, die Art der Schlüssel (z. B. Wohnungsschlüssel, Briefkastenschlüssel, Waschküchenschlüssel) und wer für sie verantwortlich ist. Sowohl der Vermieter als auch der Mieter sollten die Quittung unterschreiben. Geht während der Mietzeit ein Schlüssel verloren, sollte dies vermerkt und eine neue Quittung erstellt werden.
Beispiele:
- „Wohnungsschlüssel: 2 Stück“
- „Briefkastenschlüssel: 1 Stück“
- „Waschküchenschlüssel: 1 Stück“
So führen Sie eine professionelle Abnahme durch (Schritt für Schritt)
Eine gute Abnahme setzt voraus, dass beide Parteien anwesend sind, dass gute Beleuchtung vorhanden ist und dass Sie sich nicht unter Zeitdruck setzen.
1. Bereiten Sie sich vor Drucken Sie die Vorlagen für Abnahmeprotokoll, Inventarliste und Schlüsselquittung aus. Gehen Sie sie sorgfältig durch, damit Sie wissen, worauf Sie achten müssen. Nehmen Sie eine Kamera oder ein Mobiltelefon mit, um eventuelle Schäden zu dokumentieren.
2. Gehen Sie die Wohnung Raum für Raum durch Beginnen Sie im Eingangsbereich und arbeiten Sie sich systematisch durch alle Räume. Schauen Sie sich Böden, Wände, Decken, Fenster und Türen an. Prüfen Sie, ob alle Installationen (z. B. Steckdosen, Lampen, Wasserhähne) funktionieren.
3. Achten Sie auf die Details Es ist wichtig, gründlich zu sein und keine Details zu übersehen. Untersuchen Sie alle Flächen sorgfältig und suchen Sie nach Kratzern, Flecken, Rissen oder anderen Schäden. Kontrollieren Sie, ob alle Haushaltsgeräte funktionieren und ob es keine Leckagen gibt.
4. Dokumentieren Sie alles Füllen Sie das Abnahmeprotokoll und die Inventarliste so detailliert wie möglich aus. Beschreiben Sie die Schäden genau und machen Sie ergänzend Fotos. Sowohl der Vermieter als auch der Mieter sollten die Dokumente unterschreiben.
5. Gehen Sie die Schlüsselquittung durch Prüfen Sie, ob Sie alle Schlüssel erhalten haben, die übergeben werden sollen. Füllen Sie die Schlüsselquittung aus und unterschreiben Sie sie.
Beispiel für eine Checkliste während der Abnahme:
- Böden: Gibt es Kratzer, Flecken oder andere Schäden?
- Wände: Gibt es Löcher, Risse oder Flecken?
- Decken: Gibt es Feuchtigkeitsflecken oder andere Schäden?
- Fenster: Sind sie intakt und dicht? Lassen sie sich öffnen und schließen?
- Türen: Sind sie intakt und dicht? Funktionieren die Schlösser?
- Steckdosen: Funktionieren sie?
- Lampen: Funktionieren sie?
- Wasserhähne: Gibt es Leckagen?
- Haushaltsgeräte: Funktionieren sie einwandfrei?
Wenn Sie diese Schritte befolgen, können Sie sicher sein, eine professionelle Abnahme durchzuführen, die sowohl den Vermieter als auch den Mieter schützt.
Häufige Fallstricke, die Sie vermeiden sollten
Es gibt einige typische Fehler, die bei Abnahmen häufig gemacht werden. Hier sind ein paar Tipps, wie Sie sie vermeiden:
- Die Abnahme im Eiltempo durchziehen: Nehmen Sie sich Zeit und arbeiten Sie sorgfältig. Eine nachlässig durchgeführte Abnahme kann später zu Problemen führen.
- Nicht ausreichend detailliert sein: Beschreiben Sie die Schäden so genau wie möglich. Es reicht nicht, nur „Kratzer“ zu schreiben – geben Sie Größe, Position und mögliche Ursache an.
- Keine Fotos machen: Bilder sind eine gute Ergänzung zur Beschreibung. Sie helfen, Umfang und Aussehen des Schadens zu verdeutlichen.
- Die Dokumente nicht unterschreiben: Sowohl der Vermieter als auch der Mieter sollten Abnahmeprotokoll, Inventarliste und Schlüsselquittung unterschreiben. Andernfalls sind sie nicht gültig.
- Keine Kopie der Dokumente behalten: Beide Parteien sollten eine Kopie aller Dokumente erhalten.
Wenn Sie diese Fallstricke vermeiden, können Sie sicher sein, dass die Abnahme reibungslos verläuft und Sie vor künftigen Problemen geschützt sind.
Was passiert, wenn man sich nicht einig wird?
Manchmal haben Vermieter und Mieter unterschiedliche Auffassungen über den Zustand der Wohnung. Was dann? Versuchen Sie zunächst, sich durch ein Gespräch und gegebenenfalls einen Kompromiss zu einigen. Wenn Sie sich nicht einigen können, können Sie sich zur Vermittlung an die Mietkommission (Hyresnämnden, das schwedische Mietschiedsamt) wenden. Hyresnämnden kann Ihnen helfen, eine Lösung zu finden, die beide Seiten akzeptieren können.
In manchen Fällen kann es notwendig sein, die Sache vor Gericht zu bringen. Das ist jedoch das letzte Mittel, da es sowohl teuer als auch zeitaufwendig sein kann.
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Häufige Fragen
Was tue ich, wenn ich nach dem Einzug einen Schaden entdecke, der nicht im Protokoll steht?
Kontaktieren Sie sofort den Vermieter und melden Sie den Schaden. Dokumentieren Sie den Schaden mit Fotos und schicken Sie diese an den Vermieter. Schnelles Handeln ist wichtig – sonst kann es schwierig werden zu beweisen, dass der Schaden beim Einzug noch nicht vorhanden war.
Was gilt als normale Abnutzung (slitage)?
Normale Abnutzung (slitage) ist die Verschlechterung der Wohnung, die durch normalen Gebrauch entsteht. Das können z. B. leichte Kratzer im Boden, ausgeblichene Tapeten oder abgenutzte Dichtungsleisten sein. Für normale Abnutzung ist der Mieter nicht verantwortlich.
Wer bezahlt die Abnahme?
Üblicherweise trägt der Vermieter die Kosten für die Abnahme, verpflichtend ist das aber nicht. Vermieter und Mieter können auch etwas anderes vereinbaren.
Kann ich eine eigene Vorlage für das Abnahmeprotokoll verwenden?
Ja, das können Sie. Wichtig ist, dass die Vorlage alle relevanten Informationen enthält und klar und verständlich ist. Wir bei Bofrid empfehlen jedoch, unsere fertigen Vorlagen zu nutzen, da sie so gestaltet sind, dass sie alle Anforderungen erfüllen.
Was passiert, wenn ich mich weigere, das Abnahmeprotokoll zu unterschreiben?
Wenn Sie sich weigern, das Abnahmeprotokoll zu unterschreiben, kann es schwierig werden, Ihren Standpunkt bei möglichen Streitigkeiten zu belegen. Deshalb ist es wichtig, dass Sie das Protokoll sorgfältig durchgehen und nur unterschreiben, wenn Sie mit dem Inhalt einverstanden sind. Sind Sie nicht einverstanden, können Sie vor der Unterschrift eine entsprechende Anmerkung im Protokoll vermerken.
Ist eine Inventarliste Pflicht?
Nein, eine Inventarliste (inventarielista) ist nicht verpflichtend, aber sie wird dringend empfohlen, wenn die Wohnung möbliert vermietet wird. Eine Inventarliste schützt sowohl den Vermieter als auch den Mieter vor Missverständnissen darüber, welche Möbel und Einrichtungsgegenstände im Mietvertrag enthalten sind.
