| Phase | Was passiert | Wo Tage verloren gehen |
|---|---|---|
| 1. Kündigung → "bekannt als frei" | Kündigung wird registriert, Auszugsdatum festgelegt | Interne Lücken, späte Registrierung |
| 2. Marketing → erstes Interesse | Anzeige geschaltet, Interessenten melden sich | Zu geringe Reichweite, langsame Anzeigenaktivierung |
| 3. Auswahl → unterzeichneter Vertrag | Besichtigung, Kreditprüfung, Referenzen, Vertrag | Manuelle Prüfung, langsame Entscheidung |
| 4. Vertrag → Einzug | Evtl. Renovierung, Abnahme, Reinigung, Schlüssel | Renovierung zu spät gebucht, Warteschlangen |
Die meisten Immobilienunternehmen messen den Leerstand in Prozent. Das ist die richtige Kennzahl für den Vorstand, aber die falsche für diejenigen, die die Wohnungen tatsächlich belegen müssen. Die Leerstandsquote verschleiert nämlich das, was wirklich Geld kostet: die Anzahl der Tage, an denen jede Wohnung zwischen zwei Mietern leer steht. Wenn Sie den Leerstand wirklich reduzieren wollen, müssen Sie aufhören, Wohnungen zu zählen, und anfangen, Tage zu zählen.
Leerstand ist eine Kette von Tagen – kein einzelnes Loch
Von dem Moment an, in dem ein hyresgäst (Mieter) kündigt, bis der nächste einzieht, vergehen vier Phasen, und in jeder Phase versickern Tage:
Der Punkt ist: Der teuerste Leerlauf liegt oft nicht im Marketing (Phase 2), sondern in den internen Übergaben – Phase 1 und Phase 4. Eine Wohnung kann auf dem Papier vermietet sein, aber drei Wochen lang leer stehen, weil die Renovierung erst nach dem Auszug gebucht wurde.
Legen Sie ein Tagesbudget pro Phase fest
Was nicht gemessen wird, wird nicht besser. Ein Immobilienbestand, der an der Spitze mitspielen will, kann ein internes Tagesbudget pro Mieterwechsel festlegen:
| Phase | Realistisches Ziel |
|---|---|
| Kündigung → Anzeige online | 2–3 Tage |
| Anzeige → ausreichend qualifizierte Interessenten | 7–14 Tage |
| Interesse → unterzeichneter Vertrag | 3–7 Tage |
| Vertrag → Einzug (ohne Renovierung) | 0 Tage (überlappend) |
Mit diesem Budget kann ein Mieterwechsel mit nahezu null Leerlauf erfolgen, vorausgesetzt, der nächste Vertrag wird unterzeichnet, bevor der aktuelle hyresgäst (Mieter) auszieht. Jeder Tag über dem Budget hat einen Preis – berechnen Sie Ihren eigenen mit dem Leitfaden dazu, was ein Leerstand kostet.
Sieben Hebel, die die Tage tatsächlich verkürzen
- Marketing bei Kündigung, nicht beim Auszug. Die größte Einzelersparnis – so gewinnen Sie oft 2–4 Wochen.
- Mietzeiträume überlappen. Schließen Sie den nächsten Vertrag ab, während der alte noch läuft, damit der Einzug an Tag eins erfolgen kann.
- Renovierungen parallel zum Marketing buchen, nicht nach dem Auszug. Phase 4 ist ein stiller Zeitfresser.
- Direkt eine marktübliche Miete ansetzen. Eine falsch bepreiste Wohnung verliert Wochen in Phase 2.
- Die Reichweite verbreitern. Mehr Kanäle liefern schneller mehr qualifizierte Bewerber – siehe unseren Leitfaden zum schnellen Finden von Mietern.
- Die Prüfung beschleunigen durch einen festen Prozess für die Kreditprüfung und Referenzprüfung.
- Eine Warteliste führen. Erfassen Sie die Qualifizierten, die die letzte Wohnung nicht bekommen haben; so beginnt die nächste Vermietung in Phase 3 statt in Phase 2.
Wenn der eigene Fluss nicht ausreicht
Phase 2 ist die Phase, die Sie am einfachsten auslagern können. Anstatt eigene Anzeigenkanäle aufzubauen und zu pflegen, können Sie ein Netzwerk nutzen, das bereits die nötige Reichweite hat. Bofrid vermittelt verifizierte Mieter an Immobilienunternehmen und übernimmt die Verbreitung über ein breites Kanalnetzwerk – Sie zahlen erst, wenn ein vermittelter Interessent den Vertrag unterzeichnet, also nur für die Tage, die Sie tatsächlich einsparen.
Zusammenfassung
Betrachten Sie den Leerstand nicht als ein Loch, sondern als eine Kette von Tagen. Messen Sie die Leerlaufzeit pro Mieterwechsel, legen Sie ein Tagesbudget pro Phase fest und bekämpfen Sie zuerst die internen Lücken – sie sind am günstigsten zu beheben und am teuersten zu ignorieren.
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Häufige Fragen
Was ist der Unterschied zwischen Leerstandsquote und Leerlaufzeit? Die Leerstandsquote ist der Anteil der leeren Wohnungen zu einem bestimmten Zeitpunkt. Die Leerlaufzeit ist die Anzahl der Tage, an denen eine einzelne Wohnung zwischen zwei Mietern leer steht – das ist der Wert, den Sie operativ beeinflussen können.
Wo gehen bei einem Mieterwechsel die meisten Tage verloren? Meistens in den internen Phasen: später Start des Marketings nach dem Auszug und Renovierungen/Abnahmen, die zu spät gebucht werden. Das Marketing bekommt oft die Schuld, aber das Problem liegt in den Übergaben.
Wie erreicht man nahezu null Leerlauf? Indem man bereits bei Kündigung mit dem Marketing beginnt und den nächsten Vertrag unterzeichnet, bevor der derzeitige hyresgäst (Mieter) auszieht, sodass sich die Zeiträume überlappen.
