Eine leerstehende Wohnung fühlt sich wie ein kleines Problem an – bis man es ausrechnet. Für ein Immobilienunternehmen ist der Leerstand einer der größten und am meisten unterschätzten Kostenfaktoren, gerade weil er nicht als Rechnung, sondern als entgangene Einnahme erscheint. Dieser Artikel zeigt Ihnen, wie Sie berechnen, was ein Leerstand tatsächlich kostet und warum jede gesparte Woche mehr wert ist, als man denkt.
Der Leerstand kostet mehr als die entgangene Miete
Wenn eine Wohnung leer steht, verlieren Sie nicht nur die Miete. Sie zahlen außerdem für:
- Laufende Betriebskosten – Heizung, Immobilienpflege, Versicherung und Zinsen für das Objekt laufen weiter, unabhängig davon, ob jemand dort wohnt.
- Marketing und Verwaltung – jede Neuvermietung kostet Zeit und Geld für Anzeigen, Besichtigungen und Prüfungen.
- Verschleiß durch Leerstand – ein langfristiger Stillstand kann in einigen Fällen Maßnahmen vor dem nächsten Einzug erfordern.
Die direkte, einfache Kostenschicht ist dennoch die entgangene Miete – und diese ist leicht zu berechnen.
Die Formel: So berechnen Sie die Leerstandskosten
Die Grundformel für die entgangenen Einnahmen ist einfach:
Monatsmiete ÷ 30 × Anzahl der Leerstandstage = entgangene Mieterträge
Wenn Sie dies auf Portfolioebene sehen möchten, verwenden Sie die Leerstandsquote:
(Anzahl leerer Wohnungen ÷ Gesamtzahl der Wohnungen) × 100 = Leerstandsquote in %
Rechenbeispiel
Angenommen, Sie haben eine Wohnung mit einer Monatsmiete von 9.000 SEK, die zwischen zwei Mietern zwei Monate lang leer steht:
- Entgangene Miete: 9.000 × 2 = 18.000 SEK
- Hinzu kommen laufende Betriebskosten, sagen wir 2.500 SEK/Monat: 2.500 × 2 = 5.000 SEK
- Gesamtkosten des Leerstands: ~23.000 SEK für eine einzige Wohnung.
Hochgerechnet: Ein Bestand von 50 Wohnungen mit einer Leerstandsquote von nur 4 % bedeutet im Durchschnitt zwei leerstehende Wohnungen das ganze Jahr über – im obigen Beispiel entspricht dies über 270.000 SEK pro Jahr an entgangenen Einnahmen und laufenden Kosten.
Was ist jede gesparte Woche wert?
Wenn Sie den Leerstand pro Vermietung um nur eine Woche verkürzen können, sparen Sie im obigen Beispiel etwa 2.100 SEK pro Wohnung (9.000 ÷ 30 × 7). Bei einer hohen Fluktuation im Bestand summieren sich diese Beträge schnell. Deshalb ist die Geschwindigkeit vom Status frei bis zum unterzeichneten Vertrag eine der profitabelsten Stellschrauben, die ein Immobilienunternehmen optimieren kann.
So reduzieren Sie die Leerstandskosten
- Frühzeitig mit dem Marketing beginnen – am besten bereits, wenn die Kündigung eingeht, nicht erst nach dem Auszug.
- Anzeigen breit streuen – mehr Kanäle führen zu mehr Bewerbern und kürzeren Leerständen.
- Die Prüfung beschleunigen – etablieren Sie einen fertigen Prozess für die Bonitätsprüfung und die Referenzprüfung, damit der richtige Mieter schnell unter Vertrag genommen werden kann.
- Hilfe holen, wenn es brennt – ein Vermittlungsdienst kann Leerstände für Sie füllen, ohne dass Fixkosten entstehen.
Mit dem Vermittlungsdienst von Bofrid für Immobilienunternehmen werden verifizierte Mieter direkt an Sie vermittelt, und Sie zahlen erst, wenn ein vermittelter Interessent den Vertrag unterschreibt. Da die Kosten nur bei Erfolg entstehen, ist dies ein risikoarmer Weg, den teuren Leerstand zu verkürzen.
Zusammenfassung
Ein Leerstand kostet entgangene Miete plus laufende Betriebs- und Verwaltungskosten – oft 20.000–25.000 SEK für eine einzige Wohnung, die ein paar Monate leer steht. Berechnen Sie Ihre eigene Leerstandsquote, legen Sie einen Wert für jede gesparte Woche fest und investieren Sie in Maßnahmen, die die Zeit von „frei“ bis „vermietet“ verkürzen. Wenn Sie mehr über die Vermietung selbst lesen möchten, finden Sie hier unseren vollständigen Leitfaden für Immobilienunternehmen.
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Häufig gestellte Fragen
Was wird in die Kosten eines Leerstands eingerechnet? In erster Linie die entgangene Miete, aber auch laufende Betriebskosten (Heizung, Pflege, Versicherung, Zinsen) sowie die Kosten für Marketing und Prüfung vor der nächsten Vermietung.
Was ist eine normale Leerstandsquote? Dies variiert je nach Ort und Bestand, aber bereits wenige Prozent entsprechen über ein Jahr gesehen großen Beträgen. Der Punkt ist, sie zu messen und systematisch an ihrer Senkung zu arbeiten.
Wie senken wir die Leerstandskosten am schnellsten? Indem wir den Leerstand verkürzen: frühzeitig vermarkten, breit streuen und einen schnellen Prüfungsprozess haben. Eine „No Cure – No Pay“-Vermittlung kann Leerstände ohne Fixkosten füllen – lesen Sie hier mehr.
