Marktmieten – was ist das eigentlich?

Marktmiete bedeutet, dass die Miete frei durch Angebot und Nachfrage bestimmt wird: Vermieter und Mieter einigen sich auf den Preis, ohne dass die Miete vorab anhand vergleichbarer Wohnungen geprüft wird. Schweden hat keine Marktmieten für Erstmietverträge (förstahandskontrakt). Hier wird die Miete stattdessen durch das Gebrauchswertsystem (bruksvärdessystemet) bestimmt, das 1968 eingeführt wurde. Im größten Teil des Mietbestands wird die Miete zusätzlich kollektiv zwischen Immobilienbesitzern und einer Mieterorganisation ausgehandelt. Das Thema taucht dennoch in jedem Wahlkampf auf, und vor der Parlamentswahl am 13. September 2026 ist es wieder Teil der Debatte.

Bofrid ist ein schwedischer Mietmarktplatz, auf dem Privatpersonen und Immobilienbesitzer Wohnungen direkt an Mieter vermieten. Die Frage, was Marktmieten tatsächlich bedeuten, taucht immer wieder auf. Hier sind die Antworten – mit den gesetzlichen Grundlagen, den Zahlen und den Argumenten beider Seiten.

So wird die Miete in Schweden heute festgelegt

Grundlage ist das Gebrauchswertprinzip (bruksvärdesprincipen) in Kapitel 12 § 55 des schwedischen Grundbuchgesetzes (jordabalken). Die Miete soll den Standard, die Ausstattung, Gemeinschaftsräume und die Lage der Wohnung widerspiegeln; die Angemessenheit wird durch einen Vergleich mit gleichwertigen Wohnungen geprüft. Enthält der Mietvertrag eine Verhandlungsklausel, erfolgt die eigentliche Verhandlung kollektiv gemäß dem Mietverhandlungsgesetz (hyresförhandlingslagen (1978:304)) – zwischen einem Immobilienbesitzer und einer Mieterorganisation, nicht zwischen dir und deinem Vermieter. Fehlt die Klausel, vereinbarst du die Miete direkt mit dem Vermieter, sie kann aber weiterhin beim Mietgericht am Gebrauchswert geprüft werden.

Der Zweck ist der Kündigungsschutz (besittningsskydd): Ein Mieter soll nicht zum Auszug gezwungen werden können, indem der Vermieter die Miete erhöht. Das System wurde im Laufe der Zeit angepasst. 1974 wurden die Mieten des öffentlichen Wohnungsbaus (allmännyttan) zum Standard, 2011 wurde diese Rolle abgeschafft – seitdem sind die kollektiv ausgehandelten Mieten die Norm. Was bei einer Erhöhung gilt, haben wir unter Mieterhöhung: deine Rechte und die Regeln zusammengefasst.

Neubauten sind eine Ausnahme. Seit 2006 kann die Miete in einem neu gebauten Haus als Presumtionshyra (Präsumtionsmiete) festgelegt werden: Sie wird mit einer Mieterorganisation auf Basis der Produktionskosten verhandelt, ist von der Gebrauchswertprüfung ausgenommen und gilt für 15 Jahre. Die Regeln wurden zum 1. Januar 2026 durch prop. 2024/25:192 geändert – Präsumtionsmieten erhalten nun in der Regel die gleiche prozentuale Erhöhung wie der Rest des Mietbestands am Ort, und Streitigkeiten können von einem durch das Mietgericht (Hyresnämnden) ernannten Schiedsrichter entschieden werden.

Marktmiete, freie Mietpreisbildung und Trygghetshyra – was ist der Unterschied?

Die Begriffe werden in der Debatte oft vermischt, bedeuten aber nicht dasselbe.

Der Unterschied zwischen „Trygghetshyra“ (Sicherheitsmiete) und Marktmiete liegt darin, was nach dem Einzug passiert. Die Moderata samlingspartiet schreibt selbst, dass sie „keine Marktmieten einführen will, die zu einer drastischen Mieterhöhung in kurzer Zeit führen könnten“, und dass die Mietentwicklung in ihrem Modell einer „sicheren, einfachen und vorhersehbaren Indexierung“ folgen soll. Die Kritik am Vorschlag richtet sich eher gegen die Einstiegsmiete, also das, was ein freier Vertrag den Wohnungssuchenden kostet. Weitere Begriffe klären wir im Glossar für den Mietmarkt.

Was würden Marktmieten für die Miete bedeuten?

Die beste Antwort liefern Szenarioanalysen, die Ramboll Management Consulting im Auftrag des Mieterverbandes (Hyresgästföreningen) im Jahr 2026 durchgeführt hat. Die Methode vergleicht heutige Mietniveaus mit Preisen für Genossenschaftswohnungen (bostadsrätt) und Haushaltseinkommen, um das Mietniveau zu ermitteln, das einem Marktgleichgewicht entspräche.

Der Durchschnitt über die sieben Kommunen liegt bei etwa 25 Prozent, aber die Streuung innerhalb einer Stadt ist größer als zwischen den Städten. In Stockholm werden für Östermalm–Djurgården Erhöhungen von nahezu 110 Prozent und für Norra Innerstaden 78 Prozent berechnet, während Skärholmen und Hässelby-Vällingby bei 11–13 Prozent liegen und die Mieten in Järva sogar leicht sinken könnten. Die Wohnkosten als Anteil des Haushaltseinkommens in Stockholm würden voraussichtlich von 25 auf 36 Prozent steigen.

Zwei Einwände sind wichtig: Die Berichte wurden von einer Partei der Debatte in Auftrag gegeben und messen nur die direkten Effekte – Ramboll gibt ausdrücklich an, dass dynamische Effekte wie Umzugsketten, Investitionsentscheidungen und Neubau nicht analysiert wurden. Als Referenzpunkt kostete eine Dreizimmerwohnung 2025 laut SCB durchschnittlich 9 118 SEK pro Monat im Land, nach einer Erhöhung um 4,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Aktuelle Niveaus pro Kommune finden sich auf unserer Seite zu Mietpreisen.

Argumente dafür und dagegen

Für eine freiere Mietpreisbildung sprechen Mobilität und Angebot. Wenn der Preis steuert, wird es teurer, in einer zu großen Wohnung in attraktiver Lage zu bleiben; mehr Menschen könnten untervermieten, und die Schlange wird durch den Preis ersetzt. Das Problem ist massiv: Zum 31. Dezember 2025 waren 894 592 Personen bei der Wohnungsvermittlung in Stockholm registriert, und die 20 861 vermittelten Wohnungen erforderten eine durchschnittliche Wartezeit von 9,0 Jahren.

Dagegen spricht, dass eine Wohnung kein Gut ist, auf das man verzichten kann. Steigen die Mieten in attraktiven Lagen stark an, werden Haushalte mit niedrigerem Einkommen an Orte mit niedrigen Mieten verdrängt, und der Kündigungsschutz (besittningsskydd) wird in der Praxis schwächer, auch wenn er im Gesetz bleibt. Der Mieterverband (Hyresgästföreningen) und Sveriges Allmännytta wenden zudem ein, dass frühere Untersuchungen nicht belegen konnten, dass die Mietpreisfestlegung der entscheidende Grund für den Bau oder Nichtbau von Mietwohnungen ist.

Keine der Seiten kann ein schwedisches Erfolgsbeispiel vorweisen. Die Mieten in Schweden sind seit 1942 in irgendeiner Form reguliert.

Was wir von Finnland lernen können

Finnland hat seinen Mietmarkt schrittweise bis 1995 dereguliert und ist daher das Beispiel, das beide Seiten anführen. Laut einer Untersuchung von Boframjandet aus dem Jahr 2023 führte die Deregulierung zu höheren Mieten im deregulierten Bestand, vor allem in der Region Helsinki – aber auch zu einem deutlich größeren Angebot. Die Region Helsinki hatte seit 1995 einen deutlich höheren Wohnungsbau pro 1 000 Einwohner als die Region Stockholm, und in der Hauptstadtregion gab es in den letzten Jahren zeitweise 16 000–20 000 freie Wohnungen.

Der Vergleich hat Haken. Die Deregulierung erfolgte im Nachgang der 90er-Jahre-Krise, als die Nachfrage gedämpft war und ein Überangebot bestand, was die Erhöhungen kurzfristig dämpfte. Und es war kein „Alles oder Nichts“: Subventionierte Ara-Wohnungen mit regulierten Mieten machen heute etwa 30 Prozent der Neubauten in Helsinki aus, und der Wohnzuschuss ist großzügig. Es ist also kein reiner Markt, mit dem man vergleicht.

Marktmieten gibt es bereits – in einem Teil des Marktes

Wenn du eine Genossenschaftswohnung (bostadsrätt) oder ein Haus von einer Privatperson mietest, gilt das Gebrauchswertsystem nicht. Hier regelt die privatuthyrningslagen (Gesetz über die Vermietung von Privatwohnungen), und dieses wurde am 1. Juli 2026 durch ein neues Gesetz gemäß prop. 2025/26:187 ersetzt, das der Reichstag am 20. Mai 2026 beschloss. Die alte Berechnung – eine angemessene Rendite auf den Marktwert der Wohnung plus Betriebskosten – wurde entfernt. Stattdessen kann das Mietgericht (Hyresnämnden) die Miete erst ändern, wenn sie wesentlich höher ist als das, was allgemein bei anderen Privatvermietungen erhoben wird. Es ist ein Vergleich mit dem Markt, nicht mit einem Gebrauchswert. Das Gesetz gilt nur für natürliche Personen und Nachlassvermögen, nicht für diejenigen, die regelmäßig mehr als zwei Wohnungen vermieten. Was sich sonst noch geändert hat, erläutern wir unter Neues Mietgesetz 2026 und in unserem Leitfaden zur privatuthyrningslagen.

Bei der Untervermietung (andrahandsuthyrning) einer Mietwohnung ist es umgekehrt. Dort ist die Erstmiete die Obergrenze, ein Möblierungsaufschlag darf laut schwedischen Gerichten 15 Prozent nicht überschreiten, und das Mietgericht (Hyresnämnden) kann bei Verträgen, die nach dem 1. Oktober 2019 abgeschlossen wurden, eine Rückzahlung überhöhter Miete (överhyra) für bis zu zwei Jahre zurück anordnen. So gehst du bei einem Streit vor: Meldung beim Mietgericht (Hyresnämnden).

Häufige Fragen

Hat Schweden heute Marktmieten? Nein. Erstmietverträge werden nach dem Gebrauchswertsystem festgelegt, und bei Neubauten ist die Präsumtionsmiete üblich. Keine Partei konnte bisher eine freie Mietpreisbildung für Wohnungen im Reichstag durchsetzen.

Was wurde aus dem Vorschlag von 2021? Die Untersuchung zur freien Mietpreisbildung bei Neubauten (SOU 2021:50) wurde am 4. Juni 2021 vorgelegt. Die Vänsterpartiet hatte das Thema zur Bedingung für ihre Unterstützung der Regierung gemacht, und am 21. Juni wurde Premierminister Stefan Löfven durch ein Misstrauensvotum mit 181 zu 109 Stimmen gestürzt. Er trat am 28. Juni zurück, und der Vorschlag wurde nie Gesetz.

Würde meine Miete bei Einführung von Marktmieten sofort steigen? Nicht gemäß den aktuellen Vorschlägen. Die „Trygghetshyra“ der Moderata samlingspartiet soll für neue Verträge gelten, und die Liberalerna wollen laut ihrem Wahlmanifest 2026 „freie Mietpreisbildung bei Neubauten erlauben und die Lage stärker auf die Mieten einwirken lassen“. Laufende Verträge sind von keinem der Vorschläge betroffen.

Was denken die Parteien vor der Wahl 2026? Die Moderata samlingspartiet will kollektive Verhandlungen und den Gebrauchswert durch Sicherheitsmieten für neue Verträge ersetzen, ein Beschluss des Parteitags 2025. Die Liberalerna wollen freie Mietpreisbildung bei Neubauten. Die Socialdemokraterna lehnen dies ab und wollen stattdessen den Wohnungsbau stimulieren, unter anderem durch wiedereingeführte Investitionshilfen. Die Vänsterpartiet stürzte die Regierung 2021 in dieser Frage.

Dieser Text dient der allgemeinen Information und ist nicht als Rechtsberatung zu verstehen.