Welche Versicherung braucht man beim hyrköp (Mietkauf) einer Wohnung?

Versicherung beim hyrköp (Mietkauf) einer Wohnung — was musst du haben?

Wenn du eine Wohnung über hyrköp (Mietkauf, bei dem du zunächst mietest und später kaufst) erwirbst, sind bestimmte Versicherungen nötig, um sowohl deine Investition als auch deine rechtliche Stellung zu schützen. Das hyrköp ist seit 2026 durch das Lag (2026:843) om hyrköp av bostad (Gesetz über den Mietkauf von Wohnraum) geregelt, und die Versicherungsanforderungen sind ein zentraler Bestandteil dieser Erwerbsform.

Welche Versicherungen sind beim hyrköp verpflichtend?

Beim hyrköp bist du während der Laufzeit der Vereinbarung mit dem Immobilieneigentümer zunächst hyresgäst (Mieter). In dieser Zeit müssen zwei wesentliche Versicherungen bestehen.

Die hemförsäkring (Hausratversicherung) des Mieters ist die erste. Du brauchst eine hemförsäkring, die deine Möbel, Einrichtung und persönlichen Gegenstände in der Wohnung abdeckt. Diese Versicherung liegt in deiner Verantwortung als hyresgäst (Mieter) und schützt dich, wenn Brand, Einbruch oder andere Schäden deine Sachen treffen.

Die Gebäudeversicherung auf Seiten des Immobilieneigentümers ist die zweite. Der Eigentümer muss eine Versicherung haben, die den Baukörper selbst abdeckt — Wände, Dach, Bodenkonstruktion und Installationen. Dies ist eine Voraussetzung dafür, dass ein hyrköp-Vertrag gültig ist.

Versicherung für das Gebäude selbst — Verantwortung der Immobilie

Der Immobilieneigentümer ist rechtlich verpflichtet, das Gebäude zu versichern. Diese Versicherung deckt Schäden an der Bausubstanz ab und wird oft als fastighetsägarförsäkring (Gebäudeeigentümerversicherung) oder byggnadsförsäkring (Gebäudeversicherung) bezeichnet.

Hat der Eigentümer diese Versicherung nicht, riskierst du als Mietkäufer im Schadensfall große finanzielle Verluste. Deshalb ist es klug, einen Nachweis über das Bestehen der Versicherung zu verlangen, bevor du einen hyrköp-Vertrag unterschreibst.

In deinem hyrköp-Vertrag sollte klar hervorgehen, wer wofür versichert ist. Fehlt diese Information im Vertrag, solltest du den Immobilieneigentümer oder einen Rechtsberater kontaktieren.

hemförsäkring (Hausratversicherung) — dein persönliches Eigentum

Deine hemförsäkring ist vollständig getrennt von der Gebäudeversicherung des Eigentümers. Du musst sie selbst abschließen und bezahlen.

Eine übliche hemförsäkring für Mieter deckt:

• Möbel und Einrichtung
• Elektronik und Haushaltsgeräte
• Kleidung und persönliche Gegenstände
• Glas und Spiegel, die du selbst angebracht hast
• Wasserschäden aus deinen eigenen Installationen

Viele Hausratversicherungen bieten zusätzlich einen rättsskyddsförsäkring (Rechtsschutz) an, was wertvoll sein kann, wenn es mit dem Immobilieneigentümer zu Streitigkeiten über den hyrköp-Vertrag kommt.

Welche Kosten sind für Versicherungen angemessen?

Die Kosten für eine hemförsäkring hängen von Wohnungstyp, Gebiet und Versicherungsgesellschaft ab.

Die Gebäudeversicherung des Eigentümers ist üblicherweise in dessen Kosten einkalkuliert und wirkt sich häufig auf die Miete oder die hyrköp-Summe aus. Es ist wichtig, dass diese Kosten in deinem hyrköp-Vertrag klar ausgewiesen sind, damit du weißt, wofür du bezahlst.

Besondere Versicherungen, die du erwägen solltest

Neben den beiden Hauptversicherungen gibt es einige Ergänzungen, über die es sich nachzudenken lohnt.

Rechtsschutzversicherung (rättsskyddsförsäkring) ist häufig in Premium-Varianten der hemförsäkring enthalten. Sie deckt Rechtskosten, wenn du und der Immobilieneigentümer sich über den hyrköp-Vertrag oder andere Wohnfragen uneinig werden.

Sachversicherung mit erweitertem Deckungsumfang kann sinnvoll sein, wenn du teure Elektronik oder Wertgegenstände besitzt. Sie deckt Wertsachen oft sowohl zu Hause als auch beim Transport ab.

Versicherung beim Übergang zum vollständigen Kauf — wenn deine hyrköp-Phase dem Ende zugeht und du die Wohnung vollständig kaufst, musst du deine Versicherungen häufig anpassen oder neu abschließen. Das solltest du rechtzeitig einplanen.

Was passiert, wenn die Versicherungen fehlen?

Hat der Immobilieneigentümer das Gebäude nicht versichert, hast du als Mietkäufer nur einen begrenzten Schutz. Bei größeren Schäden kann das sehr teuer werden. Du kannst vom Eigentümer keinen Ersatz für Schäden verlangen, die nicht von seiner Versicherung gedeckt sind — es sei denn, sie beruhen auf seiner Nachlässigkeit.

Hast du selbst keine hemförsäkring, sind deine Möbel und dein Eigentum völlig ungeschützt. Ein Wohnungsbrand oder Einbruch kann dann wirtschaftlich verheerend sein.

Deshalb ist es wichtig, die Versicherungssituation zu prüfen, bevor du ein hyrköp beginnst. Frage den Immobilieneigentümer direkt, ob das Gebäude versichert ist, und schließe umgehend eine hemförsäkring ab.

So nutzt du die Versicherungen in der Praxis

Wenn du erst einmal Mietkäufer bist und etwas passiert, ist es wichtig zu wissen, wie du Ansprüche geltend machst.

Bei Schäden an deinen Möbeln und deinem Eigentum — melde den Schaden umgehend deiner Versicherungsgesellschaft. Häufig brauchst du Fotodokumentation und Belege über das Beschädigte. Deine Versicherung führt dich durch den Prozess.

Bei Schäden am Gebäude — die Meldung liegt in der Verantwortung des Immobilieneigentümers. Du solltest ihn jedoch sofort informieren, damit er seine Versicherung in Anspruch nehmen kann.

Wenn du und der Eigentümer euch uneinig darüber seid, wer einen bestimmten Schaden bezahlen soll, kann die Rechtsschutzversicherung zum Einsatz kommen.

Versicherungen im Verhältnis zum hyrköp-Vertrag

Dein hyrköp-Vertrag sollte eine klare Versicherungsklausel enthalten. Sie sollte festlegen:

• Dass der Immobilieneigentümer zur Versicherung des Gebäudes verpflichtet ist
• Dass du für deine hemförsäkring verantwortlich bist
• Welche Schäden von welcher Versicherung gedeckt sind
• Was passiert, wenn eine der Versicherungen fehlt

Wenn du unsicher bist, ob dein Vertrag ausreichend klar formuliert ist, solltest du vor der Unterschrift einen Rechtsberater konsultieren. Du kannst außerdem mehr über weitere rechtliche Aspekte bei der Vermietung lesen.

Versicherung und kommunale Mietgarantie

Als Mietkäufer kannst du in bestimmten Fällen Anspruch auf eine kommunale Mietgarantie (kommunal hyresgaranti) haben. Eine solche Garantie schützt den Immobilieneigentümer vor Zahlungsausfällen, ersetzt aber nicht deine eigenen Versicherungen. Du brauchst weiterhin eine hemförsäkring für deine Habe.

Häufige Fragen

Ist eine hemförsäkring für Mietkäufer verpflichtend? Ja, du brauchst eine hemförsäkring, um deine Möbel und dein Eigentum zu schützen. Rechtlich zwingend vorgeschrieben ist sie zwar nicht, aber sie ist dringend zu empfehlen und wird von Immobilieneigentümern in der Praxis oft verlangt.

Wer bezahlt die Gebäudeversicherung beim hyrköp? Der Immobilieneigentümer ist dafür verantwortlich, das Gebäude zu versichern. Die Kosten sind üblicherweise in der vereinbarten hyrköp-Summe oder der Miete enthalten, dies muss aber in eurem Vertrag klar geregelt sein.

Kann ich die Versicherung zur Bedingung machen, bevor ich einen hyrköp-Vertrag abschließe? Ja, das ist sehr klug. Bevor du irgendeinen Vertrag unterschreibst, kannst und solltest du einen schriftlichen Nachweis darüber verlangen, dass der Immobilieneigentümer das Gebäude versichert hat. Mache dies zu einer verbindlichen Bedingung im Vertrag.

Was passiert, wenn der Immobilieneigentümer das Gebäude nicht versichert hat? Dann kannst du nach geltender Gesetzgebung keinen gültigen hyrköp-Vertrag abschließen. Ist dies bereits geschehen, solltest du umgehend Rechtsberatung suchen, denn es handelt sich um einen schwerwiegenden Vertragsverstoß.

Mehr Informationen zu wichtigen Begriffen des Mietmarkts und zum Übergang von der andrahandsuthyrning (Untervermietung) können dir zusätzliches Wissen über den Wohnungsmarkt geben.

Dieser Text ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Im Zweifelsfall empfiehlt es sich, eine Juristin bzw. einen Juristen oder eine Maklerin bzw. einen Makler zu konsultieren.