| Frage | Privatvermietungsgesetz (2026:772) |
|---|---|
| Umfang | Häuser oder Teile von Häusern, die eine natürliche Person als Wohnung vermietet (Kap. 1 § 1) |
| Schriftlicher Vertrag | Soll erstellt werden, wenn eine der Parteien dies verlangt (Kap. 1 § 5) |
| Miete | Wird vereinbart und muss als konkreter Betrag festgelegt sein (Kap. 2 § 1) |
| Prüfung der Miete | Durch das Rent Tribunal (Hyresnämnden), wenn die Miete wesentlich höher ist als für ähnliche Wohnungen (Kap. 2 § 5) |
| Kündigungsfrist (uppsägningstid) | Drei Monate bis zum nächsten Monatswechsel (Kap. 6 § 1–2) |
| Zwingend zugunsten des Mieters | Ja (Kap. 1 § 4) |
| Security of Tenure (besittningsskydd) | Nicht im Gesetz enthalten |
Das Privatvermietungsgesetz, privatuthyrningslag (2026:772), gilt für Untermieter (inneboende) – wenn Sie ein Zimmer in einer Wohnung vermieten, die Sie selbst besitzen. Das Gesetz umfasst die Überlassung von „Häusern oder Teilen von Häusern“ gemäß Kapitel 1 § 1, und ein Zimmer in Ihrem Einfamilienhaus oder Ihrer Eigentumswohnung (bostadsrätt) ist genau das: ein Teil eines Hauses. Wenn Sie stattdessen ein Zimmer in einer Wohnung vermieten, die Sie selbst gemietet haben, gilt dieses Gesetz überhaupt nicht – in diesem Fall ist Kapitel 12 des Bodengesetzbuches (jordabalken) maßgebend.
Dies ist neu seit dem 1. Juli 2026, als das Privatvermietungsgesetz (2026:772) in Kraft trat und das Gesetz (2012:978) über die Vermietung der eigenen Wohnung ersetzte.
Gilt das Privatvermietungsgesetz (2026:772) für Untermieter (inneboende)?
Ja, im Regelfall. Gemäß Kapitel 1 § 1 umfasst das Gesetz Verträge, bei denen eine natürliche Person oder ein Nachlass gegen Entgelt ein Haus oder Teile eines Hauses an eine andere Person überlässt, sofern die Überlassung ganz oder zu einem nicht unerheblichen Teil Wohnzwecken dient. Das überlassene Objekt wird im Gesetzestext als „Wohnung“ bezeichnet, unabhängig davon, ob es sich um eine gesamte Villa oder ein einzelnes Zimmer handelt.
Zwei weitere Bestimmungen bestätigen dies. In Kapitel 1 § 3 ist der Vermieter (hyresvärd) ausgenommen, der regelmäßig mehr als zwei Wohnungen vermietet, „die nicht Teil der Wohnung des Vermieters sind“ – eine Formulierung, die nur sinnvoll ist, wenn Wohnungen, die Teil der Wohnung des Vermieters sind, ansonsten abgedeckt sind. Und Kapitel 5 § 3 letzter Absatz besagt, dass der Mieter (hyresgäst) keine eigenen Untermieter (inneboende) ohne Zustimmung des Vermieters aufnehmen darf, „wenn die Wohnung Teil der Wohnung des Vermieters ist“. Das Gesetz regelt also ausdrücklich das Wohnen unter demselben Dach wie der Vermieter.
Drei Ausnahmen – und die wichtigste für Sie als Untermieter
Kapitel 1 § 3 listet auf, wann das Gesetz nicht gilt:
- der Vermieter vermietet regelmäßig mehr als zwei Wohnungen, die nicht Teil der Wohnung des Vermieters sind,
- der Vermieter besitzt die Wohnung selbst nur als Mietobjekt (hyresrätt),
- die Überlassung erfolgt zu Ferienzwecken.
Die zweite Ausnahme ist in der Praxis die wichtigste. Wenn Ihr Vermieter die Wohnung selbst nur mit einem Mietvertrag (hyresrätt) innehat, fällt Ihr Vertrag nicht unter dieses Gesetz, sondern unter Kapitel 12 des Bodengesetzbuches (jordabalken). Die ersten beiden Ausnahmen bestehen zudem auch dann fort, wenn sich die Verhältnisse später ändern.
Es lohnt sich, zwischen dem Status eines Untermieters (inneboende) und dem eines regulären Mieters (hyresgäst) zu unterscheiden; dies erläutern wir in Untermieter vs. Mieter: Was ist der Unterschied und welche Rechte haben Sie?.
Was sich änderte, als 2026:772 das Gesetz 2012:978 ersetzte
Das alte Gesetz wurde durch die Übergangsbestimmungen des neuen Gesetzes aufgehoben. Dort ist auch festgelegt, dass das aufgehobene Gesetz weiterhin für Verträge gilt, die gemäß diesem abgeschlossen wurden – ein Untermietvertrag aus der Zeit davor läuft also nach den alten Regeln weiter.
Die Miete: Festlegung und Prüfung
Die Miete wird durch Vereinbarung beim Abschluss des Vertrages festgelegt und muss als konkreter Betrag bestimmt sein (Kap. 2 § 1). Entschädigungen für Nebenkosten – Heizung, Kühlung, Warmwasser, Strom sowie Wasser und Abwasser – können jedoch nach tatsächlichem Verbrauch vereinbart werden. Fehlt eine Vereinbarung, ist ein angemessener Betrag zu zahlen, wobei insbesondere berücksichtigt wird, was die Parteien bei Vertragsschluss beabsichtigten.
Wenn der Untermieter die Miete für zu hoch hält, kann ein Antrag beim Rent Tribunal (Hyresnämnden) gestellt werden (Kap. 2 § 5). Das Tribunal setzt die Miete nur herab, wenn sie wesentlich höher ist als das, was im Allgemeinen für ähnliche oder in entsprechendem Umfang nachgefragte Wohnungen verlangt wird, die unter demselben Gesetz vermietet werden. Der Vergleich erfolgt also mit anderen Privatvermietungen. Dies ist eine echte Änderung: Unter dem aufgehobenen Gesetz waren stattdessen die Kapital- und Betriebskosten des Vermieters der Ausgangspunkt.
Wird die Miete herabgesetzt, gilt der neue Satz ab dem Tag des Antrags, und der Vermieter muss zu viel erhaltene Beträge zuzüglich Zinsen zurückzahlen (Kap. 2 § 6). Die Parteien können auch Indexanpassungen vereinbaren, aber eine neue Miete gilt frühestens einen Monat nach einer schriftlichen Mitteilung, und die vorherige Miete muss mindestens ein Jahr lang gegolten haben (Kap. 2 § 4).
Wenn Sie ein Zimmer in einer Eigentumswohnung (bostadsrätt) vermieten, fallen zusätzliche Gebühren der Eigentümergemeinschaft an, die wir in Gebühren bei der Vermietung einer Eigentumswohnung: Was gilt für Sie? erläutern.
Kündigung, Verwirkung und Security of Tenure
Ein unbefristeter Vertrag kann mit einer Frist gekündigt werden, die zum frühesten drei Monate nach der Kündigung auf den nächsten Monatswechsel fällt (Kap. 6 § 2). Ein befristeter Vertrag endet mit Ablauf der Mietzeit, aber der Mieter kann immer mit der gleichen dreimonatigen Wirkung kündigen (Kap. 6 § 1).
Bedingungen, die im Vergleich zum Gesetz zum Nachteil des Mieters sind, sind gegenüber dem Mieter unwirksam (Kap. 1 § 4). Ein Vertrag, der dem Untermieter eine kürzere Frist einräumt als das Gesetz, wenn der Vermieter kündigt, ist somit nicht rechtssicher.
Der Vermieter darf den Vertrag in den in Kapitel 6 § 3 aufgeführten Fällen fristlos kündigen – unter anderem bei Mietverzug von mehr als zwei Wochen, unzulässiger Untervermietung (andrahandsuthyrning) oder Aufnahme von Untermietern, Vernachlässigung der Wohnung, Störungen im Wohnbereich sowie schweren Straftaten. Dieses Recht gilt nicht, wenn das dem Mieter zur Last gelegte Verhalten von geringfügiger Bedeutung ist.
Eine Security of Tenure (besittningsskydd) ist im Gesetz nicht enthalten. Die Kündigungsfrist in Kapitel 6 ist der gesamte Schutz, und ein Untermieter kann daher das Mietverhältnis nicht gegen den Willen des Vermieters verlängern. Das Recht des Vermieters, die Wohnung zu betreten, ist ebenfalls nicht im Gesetz selbst geregelt, sondern erfolgt über einen Verweis auf Kapitel 12 § 26 des Bodengesetzbuches (jordabalken) (Kap. 4 § 7).
Bei Streitigkeiten ist das Rent Tribunal (Hyresnämnden) die erste Instanz, und eine Entscheidung über die Miete gemäß Kapitel 2 § 5 wird innerhalb von drei Wochen beim Svea hovrätt (Svea Appellationsgericht) angefochten (Kap. 7 § 4). So funktioniert die Meldung in Streit mit dem Vermieter? So melden Sie den Fall beim Rent Tribunal (Schritt-für-Schritt).
Wenn Sie ein Zimmer in einer Wohnung vermieten, die Sie selbst mieten
In diesem Fall gilt das Gesetz nicht für Sie als Vermieter, sondern Ihr eigenes Mietverhältnis bestimmt, was Sie tun dürfen. Wenn Sie gemäß 2026:772 von einer Privatperson mieten, dürfen Sie keine Untermieter (inneboende) in einem Ausmaß aufnehmen, das der Vermieter nicht vernünftigerweise akzeptieren muss. Bei dieser Beurteilung fließen unter anderem ein, wie viele Personen im Verhältnis zur Größe der Wohnung dort leben, wie lange sie dort wohnten, die allgemeinen Wohnverhältnisse, das Risiko einer erschwerten Verwaltung, das Risiko von Störungen sowie ob die Vermietung privaten Charakter hat (Kap. 5 § 3). Wenn die Wohnung Teil der Wohnung des Vermieters ist, ist immer eine Zustimmung erforderlich.
Häufige Fragen zum Privatvermietungsgesetz und Untermietern
Gilt das Privatvermietungsgesetz (2026:772) für Untermieter (inneboende)? Ja, wenn Sie ein Zimmer in einer Wohnung vermieten, die Sie selbst besitzen. Das Gesetz umfasst die Überlassung von Häusern oder Teilen von Häusern gemäß Kapitel 1 § 1.
Gilt es, wenn ich ein Zimmer in meiner Mietwohnung (hyresrätt) vermiete? Nein. Kapitel 1 § 3 schließt den Vermieter aus, der die Wohnung selbst nur als Mietobjekt (hyresrätt) innehat. In diesem Fall gilt stattdessen Kapitel 12 des Bodengesetzbuches (jordabalken).
Hat ein Untermieter (inneboende) Security of Tenure (besittningsskydd)? Nein. Das Gesetz enthält keine Security of Tenure (besittningsskydd).
Wie lange ist die Kündigungsfrist (uppsägningstid)? Drei Monate bis zum nächsten Monatswechsel gemäß Kapitel 6 § 1–2, sofern Sie nichts vereinbart haben, das für den Mieter vorteilhafter ist.
Kann ein Untermieter die Miete prüfen lassen? Ja. Gemäß Kapitel 2 § 5 kann der Mieter einen Antrag beim Rent Tribunal (Hyresnämnden) stellen, welches die Miete herabsetzt, wenn sie wesentlich höher ist als für ähnliche Wohnungen, die nach diesem Gesetz vermietet werden.
Was passiert mit einem Vertrag, der vor Inkrafttreten des Gesetzes geschrieben wurde? Die Übergangsbestimmungen besagen, dass das aufgehobene Gesetz (2012:978) weiterhin für Verträge gilt, die gemäß diesem abgeschlossen wurden.
Quellen
- Privatvermietungsgesetz (2026:772) – Sveriges riksdag, schwedische Gesetzsammlung
- Bodengesetzbuch (Jordabalk 1970:994), Kapitel 12 – Sveriges riksdag, schwedische Gesetzsammlung
- Miete, Eigentumswohnung und Pacht – Sveriges Domstolar, Miet- und Pachttribunale
Die Informationen in diesem Artikel sind allgemeiner Natur und stellen keine Rechtsberatung dar. Bei spezifischen rechtlichen Bedürfnissen sollten Sie einen praktizierenden Juristen kontaktieren.
