| Szenario | Was gilt | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Vermietung von Haus oder Eigentumswohnung an einen Mieter, möbliert | Fester Pauschalabzug plus Zusatz. Möbel können nicht separat abgezogen werden. | 42 Kap. 30 § EStG, Gesetz (2012:978) |
| Vermietung eines Zimmers in der eigenen Wohnung | Gleiche feste Pauschale, kein separater Möbelabzug. | 42 Kap. 30 § EStG |
| Umfangreiche Kurzzeitvermietung, die als Geschäftsbetrieb eingestuft wird | Tatsächliche Kosten, einschließlich Möbel. Direktabzug oder Abschreibung. | 13 Kap. 1 §, 18 Kap. 4 und 13 §§ EStG |
| Vermietung als juristische Person | Geschäftsbetrieb. Möbel werden aktiviert oder als Kosten verbucht. | 18 Kap. EStG, Buchführungsgesetz |
| Attefallshus (Zusatzwohnung), privat vermietet | Eigene Pauschale pro Wohnung, wenn es als eigene Privatwohnung zählt. | 42 Kap. 30 § EStG |
Ja, aber nicht als separater Abzug. Bei privatem Untervermieten einer eigenen Wohnung wird die Mieteinnahme in der Einkommensart Kapital besteuert, und vom Bruttomietertrag wird ein Pauschalabzug plus tatsächliche Zusatzkosten für die vermietete Wohnung abgezogen. Möbelkäufe zählen nicht als eigene Abzugsposition neben der Pauschale — die Pauschale ist ein fester Betrag, der alle Kosten zusammen decken soll, einschließlich Verschleiß, Möbel und Betriebskosten, unabhängig davon, wie viel Sie tatsächlich ausgegeben haben. Die Regel folgt aus dem Gesetz (2012:978) über die Vermietung einer eigenen Wohnung und 42 Kap. 30 § des Einkommensteuergesetzes (1999:1229).
So funktionieren Abzüge bei der Vermietung einer eigenen Wohnung
Wenn Sie Ihre Eigentumswohnung, Ihr Haus oder Ihre Eigentümerwohnung privat vermieten, gelten zwei Abzüge gegen die Mieteinnahmen:
- Ein fester Pauschalabzug pro Wohnung und Jahr. Der Betrag ergibt sich aus 42 Kap. 30 § des Einkommensteuergesetzes. Er ist nicht proportional zur Vermietungszeit — Sie erhalten den vollen Betrag auch wenn Sie nur wenige Monate vermieten. Der Betrag ist fest und variiert nicht mit Ihren tatsächlichen Kosten.
- Ein Zusatzabzug, der von der Überlassungsform abhängt. Bei Eigentumswohnung und Eigentümerwohnung können Sie den Teil der Monatsgebühr abziehen, der sich auf den vermieteten Teil bezieht. Bei einem Haus können Sie einen Anteil der Mieteinnahmen abziehen. Bei einer Mietwohnung können Sie die eigene Miete abziehen, die Sie für den vermieteten Teil zahlen.
Der Überschuss wird in der Einkommensart Kapital besteuert. Ein Defizit kann nicht entstehen — die Abzüge dürfen die Mieteinnahmen niemals übersteigen.
Warum der Möbelkauf nicht separat abgezogen wird
Der Pauschalabzug bei der Vermietung einer Privatwohnung ist ein fester Betrag, der als Gesamtersatz für alle tatsächlichen Kosten der vermieteten Wohnung gedacht ist — Möbelverschleiß, Strom, Wasser, Breitband und Verbrauchsmaterialien sind also nicht zusätzlich zur Pauschale enthalten, sondern sollen durch die Pauschale selbst gedeckt sein. Sie können daher nicht erst die Pauschale nehmen und dann die Quittung für ein neues Sofa hinzufügen.
Das gilt unabhängig davon, ob das Möbelstück neu oder gebraucht ist, und unabhängig davon, ob es speziell für die Vermietung gekauft wurde. Abschreibungspläne, Inventarkonten und direkte Abzüge gehören zur Geschäftstätigkeit — nicht zur privaten Vermietung nach dem Gesetz von 2012.
Möbelkäufe von der Steuer abziehen beim Vermieten — wann geht das doch?
Es gibt ein Szenario, in dem Möbelkäufe tatsächlich als tatsächliche Kosten abgezogen werden können: wenn die Vermietung so umfangreich oder berufsmäßig ist, dass sie als Geschäftsbetrieb statt als Kapitalanlage besteuert wird. Die Grenze wird durch 13 Kap. 1 § des Einkommensteuergesetzes (dauerhaft, unabhängig, Gewinnabsicht) und die Rechtsprechung zu Kurzzeitvermietung über Plattformen bestimmt.
In einem Geschäftsbetrieb gelten andere Regeln: Inventar mit geringerem Wert kann direkt als Kosten verbucht werden gemäß 18 Kap. 4 § des Einkommensteuergesetzes. Teurere Möbel werden nach den Regeln der buchhalterischen Abschreibung in 18 Kap. 13 § desselben Gesetzes abgeschrieben.
Tabelle: wann ziehen Sie den Möbelkauf ab und wann nicht?
Rechenbeispiel: möblierte Eigentumswohnung
Angenommen, Sie kaufen Möbel und vermieten Ihre Eigentumswohnung zwölf Monate lang möbliert. Die Monatsgebühr an die Genossenschaft beträgt 3.500 SEK.
- Mieteinnahmen: entspricht der Jahresmiete
- Pauschalabzug: gemäß 42 Kap. 30 § EStG
- Gebühr an die Genossenschaft: entspricht der jährlichen Gebühr
- Überschuss zum Versteuern: berechnet nach Abzügen
- Steuer: berechnet auf den Überschuss
Der Möbelkauf erscheint nicht in der Berechnung. Der Pauschalabzug ist ein fester Betrag, der gleich ist, unabhängig davon, was Sie gekauft haben — hätten Sie die Möbel nicht gekauft, wäre die Steuer gleich geblieben, und hätten Sie Möbel für einen höheren Betrag gekauft, wäre die Pauschale auch nicht erhöht worden. Die Pauschale ersetzt also tatsächliche Kosten durch einen Pauschalbeträge und ist nicht an die Möbelausgaben gebunden.
Checkliste: So handhaben Sie Möbelkäufe beim Vermieten
- Bestimmen Sie die Besteuerungsform. Ist es private Vermietung oder Geschäftsbetrieb? Die meisten Langzeitvermietungen einer eigenen Wohnung sind privat.
- Rechnen Sie zuerst die Pauschale. Mit fester Pauschale plus Zusatzabzug ist oft die gesamte Mieteinnahme bei normalen Mietpreisen steuerfrei.
- Bewahren Sie trotzdem Quittungen für die Möbel auf. Nötig bei möglicher Umklassifizierung zu Geschäftsbetrieb und bei Streitigkeiten über die Kaution.
- Trennen Sie Möbel von Wohnungsausstattung. Haushaltsgeräte, die zur Immobilie gehören, werden separat von beweglichen Gegenständen behandelt.
- Regeln Sie die Möbel im Mietvertrag. Fügen Sie eine Inventarliste mit Zustand und Wert bei.
- Bepreisen Sie die Möblierung in der Miete. Sie können eine angemessene Vergütung für Möbel verlangen, und die Miete muss im Vertrag auf den Betrag festgelegt sein.
- Deklarieren Sie auf Anlage K3 (Eigentumswohnung) oder K5/K7 (Einfamilienhaus) in der Einkommensteuererklärung.
Die zentralen Steuerregeln in 42 Kap. des Einkommensteuergesetzes bleiben bestehen — der Pauschalabzug ist ein fester Betrag, der nicht mit tatsächlichen Kosten variiert. Zivilrechtliche Fragen wie Mietfestsetzung, Kündigung und Anwendungsbereich werden separat in dem Gesetz geregelt, das für private Vermietung gilt.
Für Sie, die über möblierte Vermietung nachdenken, bedeutet das, dass die steuerlichen Spielregeln stabil sind, aber die Vertragsbedingungen laufend überprüft werden müssen.
Weitere Lektüre auf Bofrid
- Können Sie Möbelkäufe von den Mieteinnahmen abziehen?
- Was ist der Pauschalabzug bei der Vermietung einer Wohnung?
- Wie viel Steuern sparen Sie, wenn Sie vermieten?
- Können Sie eine höhere Kaution bei möblierter Vermietung verlangen?
- Können Sie Hypothekenzinsen beim Vermieten abziehen?
Häufig gestellte Fragen
Kann ich den Möbelkauf zusätzlich zum Pauschalabzug beim Vermieten meiner Eigentumswohnung abziehen?
Nein. Bei privater Vermietung gemäß 42 Kap. 30 § des Einkommensteuergesetzes ist der Pauschalabzug ein fester Betrag, der alle tatsächlichen Kosten der vermieteten Wohnung zusammen decken soll, Möbel eingeschlossen.
Wann wird die Vermietung als Geschäftsbetrieb eingestuft, so dass Möbel abgezogen werden können?
Die Grenze wird durch 13 Kap. 1 § des Einkommensteuergesetzes bestimmt. Umfangreiche Kurzzeitvermietung mit hotellähnlichen Dienstleistungen, mehrere Wohnungen oder deutliche Gewinnabsicht können umklassifiziert werden. Eine Gesamtbewertung wird in jedem Einzelfall vorgenommen.
Kann ich extra für Möbel in der Miete verlangen, ohne Steuerfolgen?
Sie können eine angemessene Vergütung für Möbel verlangen. Die Vergütung wird als Mieteinnahme besteuert — passt aber normalerweise in den festen Pauschalabzug zusammen mit anderen Mieteinnahmen. Die Miete muss im Vertrag auf den Betrag festgelegt sein.
Was passiert, wenn Möbel vom Mieter beschädigt werden — kann ich den Ersatzkauf abziehen?
Bei privater Vermietung kann der Ersatzkauf nicht separat abgezogen werden, da die Pauschale ein fester Betrag ist, der alle Kosten zusammen decken soll. Sie können den Mieter jedoch nach der Sorgfaltspflicht in Anspruch nehmen und möglicherweise einen Abzug von der Kaution für nachgewiesene Schäden über den normalen Verschleiß hinaus vornehmen.
Dieser Artikel ist allgemeine Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall dar.
