| Situation | Frist nach dem Gesetz | Können Sie ablehnen? |
|---|---|---|
| Notwendige Kontrolle | Ohne Aufschub | Nein |
| Arbeiten, die ohne Schaden nicht aufgeschoben werden können | Ohne Aufschub | Nein |
| Besichtigung, wenn die Wohnung zur Vermietung frei ist | Geeignete Zeit | Nein, aber Sie bestimmen über den Zeitpunkt |
| Weniger dringende Verbesserungsarbeiten | Mindestens ein Monat | Nein, wenn die Ankündigung korrekt ist |
| Dieselben Arbeiten im letzten Monat der Mietzeit | Erfordert Ihre Zustimmung | Ja |
| Andere Arbeiten | Sie dürfen innerhalb einer Woche kündigen | Die Arbeiten müssen bis dahin warten |
| Der Vermieter will nur ohne Grund nachsehen | — | Ja |
Manchmal ja — und das überrascht die meisten
Die meisten Mieterinnen und Mieter gehen davon aus, dass der hyresvärd (Vermieter) niemals ohne zu fragen eintreten darf. Das stimmt nicht. Das schwedische Mietrecht (hyreslagen) gibt dem Vermieter in bestimmten Fällen ein ausdrückliches Zutrittsrecht — und in diesen Fällen müssen Sie nicht zustimmen, damit es rechtmäßig ist.
Die Regeln stehen in 12 kap. 26 § jordabalken (Kapitel 12 § 26 des schwedischen Grundstücksgesetzes, in dem das Mietrecht geregelt ist). Sie unterscheiden drei Situationen, und der Unterschied zwischen ihnen entscheidet darüber, ob Sie Nein sagen können.
Die drei Fälle
1. Notwendige Kontrolle und Arbeiten, die nicht warten können — ohne Aufschub
Der Vermieter hat auf Verlangen das Recht, ohne Aufschub (utan uppskov) Zutritt zu erhalten, um
- eine notwendige Kontrolle der Wohnung oder ihrer Nutzung durchzuführen, oder
- Verbesserungsarbeiten auszuführen, die ohne Schaden nicht aufgeschoben werden können.
„Ohne Aufschub“ heißt genau das. Hier gibt es keine gesetzlich vorgeschriebene Ankündigungsfrist. Ein sich ausbreitender Wasserschaden, ein vermuteter Gasaustritt oder ein Feuchtigkeitsschaden, der sich täglich verschlimmert, gehören hierher — aber auch eine Kontrolle, die wirklich notwendig ist und nicht nur bequem für den Vermieter.
Es sind also nicht nur akute Notfälle, die einen Zutritt rechtfertigen — das ist das häufigste Missverständnis.
2. Besichtigung, wenn die Wohnung zur Vermietung frei ist
Steht die Wohnung zur Vermietung frei, sind Sie verpflichtet, Besichtigungen zu geeigneter Zeit zuzulassen. Das gilt typischerweise nach einer Kündigung des Vertrags, während Sie noch dort wohnen.
„Geeignete Zeit“ (lämplig tid) ist die einzige Grenze, die das Gesetz zieht — und diese Grenze gehört Ihnen. Besichtigungen mitten in der Nacht oder ohne Absprache über den Zeitpunkt sind keine geeignete Zeit.
3. Weniger dringende Verbesserungsarbeiten — mindestens ein Monat Vorlauf
Für Arbeiten, die warten können, gilt eine Ankündigung mindestens einen Monat im Voraus, und die Arbeiten dürfen Ihr Nutzungsrecht nicht wesentlich behindern oder beeinträchtigen.
Zwei wichtige Einschränkungen:
- Solche Arbeiten dürfen im letzten Monat des bestehenden Mietverhältnisses nicht ohne Ihre Zustimmung ausgeführt werden.
- Will der Vermieter andere Arbeiten in der Wohnung ausführen, haben Sie das Recht, den Vertrag innerhalb einer Woche nach der Mitteilung zu kündigen. Die Arbeiten dürfen nicht vor dem Zeitpunkt beginnen, zu dem Sie hätten kündigen können — es sei denn, Sie stimmen zu.
Diese Woche ist also Ihre Kündigungsfrist — nicht die Ankündigungsfrist des Vermieters. Das wird leicht verwechselt.
Zusammengefasst
Was passiert, wenn Sie Nein sagen?
Wenn Sie den Zutritt in einem Fall verweigern, in dem der Vermieter ein Recht darauf hat, kann er eine särskild handräckning (besonderes Vollstreckungsverfahren) bei der Kronofogdemyndigheten (schwedische Vollstreckungsbehörde) beantragen. Das ist der vorgesehene Weg — nicht Hyresnämnden (die Mietkammer/das Rent Tribunal), wie oft fälschlich angenommen wird.
Bei wiederholter Weigerung kann sich das auch auf die hyresrätt (Mietwohnung bzw. das Mietrecht daran) auswirken, da Sie nach dem Gesetz zur Gewährung des Zutritts verpflichtet sind.
Was der Vermieter nicht darf
Das Zutrittsrecht ist an die drei oben genannten Fälle gebunden. Außerhalb davon hat der Vermieter kein Recht, einfach einzutreten, nur weil im Schrank des Hausmeisters ein Schlüssel hängt.
Der Vermieter muss außerdem in allen Fällen dafür sorgen, dass Ihnen keine größere Unannehmlichkeit entsteht als nötig, und muss Ihnen verursachte Schäden ersetzen.
Die Wohnung einer Person ohne gesetzliche Grundlage und ohne Einwilligung zu betreten, kann als hemfridsbrott (Hausfriedensbruch) nach dem brottsbalken (schwedisches Strafgesetzbuch) strafbar sein. Wenn Sie vermuten, dass jemand unbefugt in Ihrer Wohnung war: Dokumentieren Sie Datum und Uhrzeit, bitten Sie den Vermieter schriftlich um eine Erklärung, und erstatten Sie Anzeige bei der Polizei, wenn sich die Sache nicht klärt.
So gehen Sie in der Praxis vor
- Fragen Sie schriftlich nach dem Grund. Auf welchen der drei Fälle beruft man sich? Die Antwort entscheidet alles.
- Einigen Sie sich auf den Zeitpunkt. Auch wenn Sie den Zutritt nicht ablehnen können, können Sie meist beeinflussen, wann er stattfindet.
- Seien Sie zu Hause, wenn möglich. Sie haben das Recht, anwesend zu sein.
- Dokumentieren Sie. Bewahren Sie Mitteilungen über Ankündigungen auf — ein Monat ist ein Monat, und der Vermieter muss nachweisen können, dass die Frist eingehalten wurde.
- Halten Sie fest, was gemacht wurde. Besonders bei Kontrollen, die zu Diskussionen über Schäden oder slitage (normale Abnutzung) führen können.
Geht es beim Besuch um eine Abnahme vor dem Auszug, lohnt es sich, zuerst nachzulesen, was als normale Abnutzung oder Schaden gilt — genau dort entstehen die Streitigkeiten in der Praxis.
Häufige Fragen
Muss der Vermieter eine notwendige Kontrolle vorher ankündigen? Nein. Bei einer notwendigen Kontrolle und bei Arbeiten, die ohne Schaden nicht aufgeschoben werden können, hat der Vermieter das Recht auf Zutritt ohne Aufschub. Das Gesetz sieht für diese Fälle keine Frist vor. In der Praxis meldet sich der Vermieter trotzdem meist vorher — ein abgesprochener Termin funktioniert für beide Seiten besser.
Welche Frist gilt für gewöhnliche Renovierungen? Mindestens ein Monat. Das gilt für weniger dringende Verbesserungsarbeiten, die das Nutzungsrecht nicht wesentlich behindern oder beeinträchtigen. Im letzten Monat des Mietverhältnisses ist zusätzlich Ihre Zustimmung erforderlich.
Darf der Vermieter die Wohnung neuen Mietern zeigen, während ich noch dort wohne? Ja. Wenn die Wohnung zur Vermietung frei steht, sind Sie verpflichtet, Besichtigungen zu geeigneter Zeit zuzulassen. Die Besichtigung als solche können Sie nicht verweigern, aber der Zeitpunkt muss geeignet sein, und es ist angemessen, sich darüber zu einigen.
Was tue ich, wenn der Vermieter ohne Recht eintritt? Verlangen Sie eine schriftliche Erklärung, auf welche gesetzliche Grundlage man sich beruft, und dokumentieren Sie den Vorfall. Fehlt eine Grundlage, kann es sich um hemfridsbrott (Hausfriedensbruch) handeln — dann ist eine Polizeianzeige der richtige Weg. Geht es dagegen um einen Streit über den Zustand der Wohnung, können Sie sich an Hyresnämnden wenden.
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Das schwedische Mietrecht regelt weit mehr als nur den Zutritt. Wir haben Ihre Rechte und Pflichten nach 12 kap. jordabalken durchgegangen und ebenso, was Sie in der Wohnung verändern dürfen, ohne zu fragen.
Dieser Text ist allgemeine Information zum schwedischen Mietrecht und keine Rechtsberatung. Wenden Sie sich bei einem konkreten Streit an Hyresnämnden (die Mietkammer), an Hyresgästföreningen (den schwedischen Mieterverband) oder an eine Juristin bzw. einen Juristen.
