Die Leerstandsquote des Immobilienunternehmens: Benchmarking und Optimierung

Die Leerstandsquote bestimmt die Rentabilität

Leerstände kosten Geld. Jeder Tag, an dem eine Wohnung leer steht, ist ein Tag ohne Mieteinnahmen – gleichzeitig laufen Betriebs-, Instandhaltungs- und Finanzierungskosten weiter. Für Immobilienunternehmen ist die Leerstandsquote eine der wichtigsten Kennzahlen, um Effizienz und Rentabilität zu messen.

Die Leerstandsquote ist der Anteil der freien Einheiten im Verhältnis zum gesamten Wohnungsbestand, oft in Prozent ausgedrückt. Eine niedrige Leerstandsquote bedeutet hohe Auslastung. Eine hohe Leerstandsquote deutet auf Probleme mit der Marktstrategie, der Preisgestaltung oder dem Zustand der Wohnungen hin.

Was sagt die Branche?

In Schweden variiert die Leerstandsquote zwischen Immobilienunternehmen und Regionen. Ein vorsichtiger Benchmark ist, dass eine Leerstandsquote unter 3–5 Prozent für die meisten Märkte als gesund gilt. Größere Städte wie Stockholm, Göteborg und Malmö haben historisch niedrige Leerstände aufgrund starker Nachfrage, oft unter 2 Prozent.

Kleinere Städte und ländliche Gebiete haben oft höhere Leerstände – manchmal 5–10 Prozent oder mehr. Das liegt an geringerer Nachfrage, Demografie und daran, dass Mieter (hyresgäster) in größere Orte ziehen.

Mehr über Mietpreise in Schwedens Kleinstädten und Wachstumsorten.

Die Kosten eines Leerstands

Eine leerstehende Wohnung ist nicht nur ein entgangener Mietverlust. Sie ist auch eine Kostenposition.

Eine Wohnung, die drei Monate leer steht, kann leicht zwischen 25 000–50 000 kr an gesamter wirtschaftlicher Auswirkung kosten. Lesen Sie unseren Leitfaden, was ein Leerstand tatsächlich kostet.

Benchmarking: Wie vergleichen Sie Ihre Zahlen?

Um zu wissen, ob Ihre Leerstandsquote gut oder schlecht ist, müssen Sie sie mit anderen vergleichen.

Nutzen Sie diese Referenzen:

1. Eigene Historie – Wie war die Leerstandsquote vor sechs Monaten? Vor einem Jahr? Der Trend ist oft wichtiger als der absolute Wert.

2. Vergleichbare Wohnungsbestände – Vergleichen Sie mit anderen Unternehmen in derselben Region und mit derselben Haustypologie (Neubau, 1970er–80er-Jahre, zentrale Lage, Randgebiet).

3. Branchenberichte – Maklerhäuser, SABO (schwedischer Verband der kommunalen Wohnungsunternehmen) und größere Akteure veröffentlichen regelmäßig Statistiken. Die Riksbank (Schwedische Nationalbank) und SCB (Statistiska centralbyrån) präsentieren auch Wohnungsmarktdaten.

4. Regionale Trends – Eine Leerstandsquote von 8 Prozent kann in einer schrumpfenden Kleinstadt akzeptabel sein, aber in Stockholm unangemessen.

Leerstände reduzieren – konkrete Maßnahmen

Preisgestaltung und Markt

Die häufigste Ursache für hohe Leerstände ist falsche Preisgestaltung. Eine zu teure Wohnung steht länger leer als eine richtig bepreiste. Untersuchen Sie, wofür vergleichbare Wohnungen in der Gegend vermietet werden. Scheuen Sie sich nicht, den Preis vorübergehend zu senken, um einen langfristigen Mieter (hyresgäst) zu gewinnen.

Sehen Sie unseren Leitfaden zu angemessener Miete (skälig hyra) und wie Sie richtig berechnen.

Schnellere Vermietungsprozesse

Je länger es dauert, von der Leerstehung bis zum Vertragsabschluss, desto höher werden die Leerstandskosten. Nutzen Sie digitale Verträge, E-Signatur und automatisiertes Screening von Mietern (hyresgäster). Das kann die Leerstandszeit um Wochen verkürzen.

Erfahren Sie mehr über digitale Mietverträge (hyreskontrakt) und Automatisierung.

Instandhaltungsstandard und Präsentation

Eine gut instand gehaltene Wohnung vermietet sich schneller. Investitionen in ansprechende Fotos, Videorundgänge und gute Beschreibungen steigern das Interesse.

Attraktive Konditionen

Möglichkeit zur Mitnahme, flexible Vertragslaufzeiten und gute Nachbarschaftsbedingungen ziehen Mieter (hyresgäster) an. Wenn die Wohnung in gutem Zustand ist, können Sie auch kürzere Mindestlaufzeiten anbieten.

Mehr über flexible Vermietung und längere Laufzeiten.

Benchmarking nach Immobilientyp

Leerstände hängen auch davon ab, welchen Wohnungsart Sie besitzen:

• Kleine Einheiten (1–2 Zimmer): Viele Mieter (hyresgäster), schnelle Fluktuation, oft niedrige Leerstandsquote.
• Große Familienwohnungen (4+ Zimmer): Weniger potenzielle Mieter (hyresgäster), längere Leerstandszeit.
• Nahe öffentlicher Verkehrsmittel: Höhere Nachfrage, niedrigere Leerstände.
• Ländlich oder autogebundene Lage: Geringere Nachfrage, höhere Leerstände.
• Neubau (höhere Mieten): Oft längere Leerstandszeit, bis der Markt das Preisniveau akzeptiert.

Trendanalyse für 2025–2026

Der Wohnungsmarkt stabilisiert sich. Die Zinsen haben sich eingependelt, und viele Mieter (hyresgäster), die gewartet haben, beginnen neue Verträge abzuschließen. Das deutet darauf hin, dass die Leerstandsquoten im Laufe des Jahres sinken sollten, besonders in Wachstumsorten.

Lesen Sie die Wohnungsmarktprognose für 2026.

Praktische Tools für Benchmarking

1. Eigene Daten tracken – Notieren Sie Leerstandstage, Auszugsdaten und Neueinzüge monatlich.

2. Lokale Unternehmensberichte nutzen – Viele größere Immobilienunternehmen und Immobilienbesitzerverbände veröffentlichen ihre Statistiken.

3. SCB konsultieren – Das Statistiska centralbyrån (Statistisches Zentralamt) veröffentlicht regionale Mietpreise und Wohnungsmarktdaten.

4. Mit anderen Immobilienbesitzern netzwerken – Ihr lokaler Immobilienbesitzerverband kann Benchmarkdaten teilen.

5. Benchmarkberichte von Maklerhäusern – Akteure wie Newsec, JLL und Datscha veröffentlichen Marktstudien.

Häufige Fragen

Was ist eine gute Leerstandsquote für mein Immobilienunternehmen? Unter 3–5 Prozent gilt in den meisten schwedischen Märkten als gesund. In kleineren Orten kann 5–8 Prozent normal sein. Vergleichen Sie immer mit vergleichbaren Immobilienunternehmen in Ihrer Region.

Wie weit soll ich die Miete senken, um eine leere Wohnung zu füllen? Das hängt vom Markt, dem Wohnungsstandard und der Konkurrenz ab. Eine Anpassung von 3–8 Prozent reicht oft, um Interesse zu wecken. Rechnen Sie immer die Kosten für längeren Leerstand gegen eine niedrigere Miete – oft ist niedrige Miete rentabler.

Was kostet mehr – Leerstände oder niedrige Mieten? Das variiert, aber eine vier Monate leerstehende Wohnung kostet oft mehr als ein Jahr mit reduzierter Miete. Nutzen Sie die Formel: (Entgangene Miete × Leerstandsmonate) verglichen mit (Mietreduktion × 12 Monate).

Wie oft soll ich meine Leerstandsquote benchmarken? Monatlich ist ideal. Viele Immobilienunternehmen berichten dem Vorstand oder den Eigentümern quartalsweise. Saisoneffekte – höhere Leerstände im Sommer, niedrigere im Herbst – sind ebenfalls wichtig zu verfolgen.

Dieser Text ist allgemeine Information über Immobilienunternehmen und Leerstandsquote und stellt keine Rechtsberatung dar.