Dürfen Sie Ihre Wohnung untervermieten?

Überlegen Sie, Ihre Wohnung unterzuvermieten? Untervermietung (andrahandsuthyrning) kann ein kluger Weg sein, um Ihren Mietvertrag zu behalten, während Sie eine Zeit lang nicht in der Wohnung leben können – sei es wegen eines Studiums, eines Auslandsaufenthalts oder zum Probewohnen mit einem Partner.

Die Untervermietung in Schweden ist jedoch streng reguliert. Sie benötigen die Zustimmung des Vermieters, eine korrekte Mietpreisgestaltung und einen rechtlich einwandfreien Untermietvertrag. In diesem Leitfaden gehen wir alles durch, was Sie wissen müssen: Regeln, Genehmigungen, Miete, Verträge und wie Sie einen zuverlässigen Untermieter (andrahandshyresgäst) finden.

Was ist Untervermietung?

Untervermietung (andrahandsuthyrning) bedeutet, dass Sie als Hauptmieter (förstahandskontrakt) die gesamte Wohnung oder Teile davon an eine andere Person vermieten – einen Untermieter (andrahandshyresgäst). Sie behalten Ihren Mietvertrag mit dem Vermieter (hyresvärd), übernehmen aber die Verantwortung für die Person, die einzieht.

Es gibt zwei Arten der Untervermietung:

• Ganze Wohnung: Sie ziehen vollständig aus und jemand anderes bewohnt die Wohnung.

• Teil der Wohnung (Untermieter/Kostgänger / inneboende): Sie wohnen weiterhin dort und vermieten ein Zimmer.

Wichtig: Sie bleiben gegenüber dem Vermieter für die Miete und den Zustand der Wohnung verantwortlich, auch wenn jemand anderes dort wohnt.

Regeln für die Untervermietung – Was sagt das Gesetz?

Sie müssen triftige Gründe haben

Gemäß dem Mietgesetz hyreslagen (Kapitel 12 des jordabalken / Grundstücksgesetzbuch) ist es erforderlich, dass Sie triftige Gründe (beaktansvärda skäl) haben, um unterzuvermieten. Anerkannte Gründe sind unter anderem:

• Vorübergehende Arbeit oder Studium an einem anderen Ort

• Probewohnen mit einem Partner

• Längerer Auslandsaufenthalt

• Pflege eines Angehörigen

• Militärdienst

Gründe, die nicht anerkannt werden:

• Sie möchten mit Ihrer Wohnung Geld verdienen.

• Sie haben eine eigene Wohnung gekauft, möchten die Mietwohnung (hyresrätt) aber "für alle Fälle" behalten.

• Ihnen gefällt die Gegend nicht mehr.

Die Zustimmung des Vermieters ist erforderlich

Sie müssen immer eine Genehmigung bei Ihrem Vermieter (hyresvärd) beantragen, bevor Sie untervermieten. Der Vermieter hat das Recht, die Genehmigung zu verweigern, wenn:

Sie keinen anerkannten Grund haben.

Der Untermieter als ungeeignet eingestuft wird.

Die Untervermietung für einen zu langen Zeitraum geplant ist.

Tipp: Beantragen Sie die Genehmigung schriftlich und bewahren Sie die gesamte Kommunikation auf. Wenn der Vermieter ablehnt, können Sie Widerspruch beim Mietgericht (Hyresnämnden) einlegen.

Wie lange darf man untervermieten?

Es gibt keine exakte Zeitgrenze im Gesetz, aber die Praxis besagt:

• 1–2 Jahre werden normalerweise für Studium/Arbeit genehmigt.

• Längere Zeiträume erfordern eine stärkere Begründung.

• Permanente Untervermietung wird niemals akzeptiert – in diesem Fall riskieren Sie den Verlust Ihres Mietvertrags.

Wie viel Miete darf man bei einer Untervermietung verlangen?

Dies ist eine der häufigsten Fragen – und Missverständnisse. Die Regel ist einfach: Sie dürfen Ihre eigene Miete + einen Aufschlag von maximal 10-15 % für Möbel und Ausstattung verlangen.

Berechnung der korrekten Untermiete

Ihre Miete (Grundmiete)

10 000 SEK

Unmöbliert (0 % Aufschlag)

10 000 SEK

Möbliert (15 % Aufschlag)

11 500 SEK

Warnung: Wenn Sie eine zu hohe Miete verlangen, kann der Untermieter die Differenz zurückfordern – bis zu zwei Jahre rückwirkend. Dies wird als Rückzahlungspflicht bezeichnet.

Untermietvertrag – Was sollte enthalten sein?

Ein schriftlicher Untermietvertrag schützt beide Parteien. Der Vertrag sollte enthalten:

• Angaben zu den Parteien: Name, Personennummer, Kontaktinformationen.

• Adresse der Wohnung: Vollständige Adresse und Wohnungsnummer.

• Mietzeitraum: Startdatum, Enddatum, Kündigungsfrist (uppsägningstid).

• Mietbetrag: Monatliche Miete, was inkludiert ist (Strom, Internet etc.).

• Kaution (deposition): Üblicherweise 1–2 Monatsmieten.

• Möbel und Inventar: Liste mit dem Zustand bei Einzug.

• Besondere Bedingungen: Haustiere, Rauchen, Parkplatz.

Bofrid-Tipp: Nutzen Sie digitale Verträge mit BankID-Signatur für rechtliche Sicherheit und einfache Handhabung.

Den richtigen Untermieter finden

Erstellen Sie eine klare Anzeige: Beschreiben Sie die Wohnung ehrlich – Größe, Lage, was inklusive ist. Verwenden Sie hochwertige Bilder.

Überprüfen Sie den Mieter: Kontrollieren Sie das Einkommen (Anstellungsnachweis oder Studienbescheinigung), eine Kreditauskunft und Referenzen von früheren Vermietern.

Führen Sie eine Besichtigung durch: Treffen Sie die Person persönlich. Stellen Sie Fragen zur Lebenssituation und warum sie eine Wohnung suchen.

Vertrag schreiben: Verwenden Sie einen rechtlich korrekten Untermietvertrag. Unterzeichnen Sie mit BankID.

Dokumentieren Sie die Wohnung: Fotografieren Sie die Wohnung vor dem Einzug. Gehen Sie die Inventarliste gemeinsam durch.

Risiken der Untervermietung

Untervermietung via Bofrid

Bofrid macht die Untervermietung einfacher und sicherer.

• Zuverlässige Mieter: BankID-Verifizierung, Kreditauskunft, Strafregisterauszug und Einkommensprüfung.

• Digitale Verträge: Rechtlich korrekte Verträge mit BankID-Signatur.

• Bostadsmerit-System: Sehen Sie die Historie und Zuverlässigkeit des Mieters.

• Völlig kostenlos für Vermieter: Keine Gebühren oder Provisionen.

• Matching: Finden Sie seriöse Mieter, die aktiv eine Wohnung suchen.

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Häufige Fragen (FAQ)

Muss der Vermieter die Untervermietung genehmigen?

Ja, Sie müssen immer die schriftliche Zustimmung des Vermieters (hyresvärd) haben, bevor Sie untervermieten. Wenn der Vermieter ohne gültigen Grund ablehnt, können Sie Widerspruch beim Mietgericht (Hyresnämnden) einlegen.

Wie viel Miete darf man bei einer Untervermietung verlangen?

Sie dürfen Ihre eigene Miete plus einen Aufschlag von maximal 10-15 % verlangen, wenn die Wohnung möbliert ist. Wenn Sie mehr verlangen, riskieren Sie Rückzahlungsforderungen bezüglich einer unangemessenen Miete (överhyra).

Was passiert, wenn ich ohne Genehmigung vermiete?

Sie riskieren den Verlust Ihres Mietvertrags. Der Vermieter kann Sie bei unzulässiger Untervermietung mit sofortiger Wirkung kündigen.

Welche Kündigungsfrist gilt bei Untervermietung?

Wenn nichts anderes vereinbart wurde, gilt für den Untermieter eine Kündigungsfrist (uppsägningstid) von einem Monat. Schreiben Sie die Kündigungsfrist immer in den Vertrag.

Muss ich Steuern auf die Untermiete zahlen?

Ja, Einkünfte aus Untervermietung sind steuerpflichtig. Sie können Ihre eigenen Mietkosten abziehen, aber der Überschuss wird als Kapitaleinkommen (30 %) besteuert. Die Meldung erfolgt an die schwedische Steuerbehörde (Skatteverket).

Was ist der Unterschied zwischen Untervermietung und einem Kostgänger (inneboende)?

Bei der Untervermietung (andrahandsuthyrning) ziehen Sie aus und vermieten die gesamte Wohnung. Bei einem Kostgänger (inneboende) wohnen Sie weiterhin dort und vermieten ein Zimmer. Für einen Kostgänger ist in der Regel keine Genehmigung des Vermieters erforderlich.