Hyrköpslagen: Was passiert mit der Kaution, wenn der Kauf abgebrochen wird?

Bekommt man die Kaution beim hyrköp zurück, wenn das Geschäft abgebrochen wird?

Bei einem hyrköp (Mietkauf – eine Wohnung wird zunächst gemietet und später gekauft) dient die deposition (Kaution) als Sicherheit für den hyresvärd (Vermieter) während der Mietphase, die dem endgültigen Kauf vorausgeht. Ob die Kaution beim hyrköp zurückgezahlt wird, richtet sich in erster Linie nach dem konkreten Vertrag zwischen den Parteien, gestützt auf Lag (2026:843) om hyrköp av bostad (Gesetz über den Mietkauf von Wohnraum). Wird der Kauf abgebrochen, hängt der Anspruch auf Rückzahlung von den Vertragsbedingungen und vom Grund für das Scheitern des Kaufs ab. Steigt der hyresgäst (Mieter) aus dem Kauf aus, obwohl alle vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind, wird die Kaution häufig als verbrauchter Betrag oder als Schadensersatz für das nicht zustande gekommene Geschäft betrachtet. Kann dagegen der Vermieter die Wohnung nicht wie vereinbart liefern, gilt als Grundregel, dass die Kaution vollständig zurückzuzahlen ist.

Was besagt Lag (2026:843) om hyrköp av bostad?

Lag (2026:843) om hyrköp av bostad (Gesetz über den Mietkauf von Wohnraum) bildet den rechtlichen Rahmen dafür, wie diese Vertragsform in Schweden zu handhaben ist. Das Gesetz betont, wie wichtig eindeutige Regelungen darüber sind, was einen gültigen Grund für den Abbruch eines Kaufs darstellt. Wichtig zu verstehen: Eine Kaution ist nicht automatisch rückzahlbar – insbesondere dann nicht, wenn während der Mietzeit Schäden an der Wohnung entstanden sind oder das Verhalten des Mieters dem Vermieter einen wirtschaftlichen Schaden zugefügt hat. Nach der Praxis und den Grundsätzen, die in Lag (2026:843) om hyrköp av bostad erörtert werden, sollte der Vertrag stets festlegen, wie bei einem vorzeitigen Abbruch abgerechnet wird.

Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Der Vermieter darf die Kaution ganz oder teilweise einbehalten, wenn offene Forderungen bestehen oder wenn sich der Zustand der Wohnung über das normalt slitage (normale Abnutzung, „wear and tear") hinaus verschlechtert hat. Ein genaueres Bild davon, was abgezogen werden darf, finden Sie hier: Was darf der Vermieter von der Kaution abziehen?. Beim hyrköp ist der eingesetzte Betrag oft höher als bei einer gewöhnlichen Miete, weshalb Streitigkeiten über die Kaution wirtschaftlich spürbar werden können. Es ist deshalb äußerst wichtig, den Zustand der Wohnung beim Einzug zu dokumentieren, um willkürliche Abzüge zu vermeiden.

Die Bedeutung eines korrekten Vertrags

Wenn Sie einen hyrköp-Vertrag abschließen, ist es entscheidend, dass es keine Unklarheiten über die Rückzahlungspflicht gibt. Viele Probleme entstehen, weil der Vertrag zu vage formuliert ist. Wer die juristischen Aspekte des Einzugs und des Vertragsabschlusses verstehen möchte, dem sei der Artikel Sambolagen und Wohnungskauf: So schließen Sie beim Einzug einen juristisch korrekten Vertrag empfohlen. Indem Sie die Kaution getrennt von den Mietzahlungen regeln, sinkt das Risiko einer Vermischung.

Steuerliche Folgen bei einem abgebrochenen hyrköp

Der Abbruch eines hyrköp hat nicht nur zivilrechtliche Folgen in Form verlorener Kautionen, sondern kann für beide Seiten auch steuerliche Auswirkungen haben. Nach dem Inkomstskattelagen (1999:1229) (schwedisches Einkommensteuergesetz) gilt ein hyrköp bis zum formellen Übergang des Eigentums als Mietverhältnis. Verliert der Käufer seine Kaution als Schadensersatz wegen Vertragsbruchs, stellt sich die Frage der Abzugsfähigkeit. Für eine Privatperson sind Verluste aufgrund eines Vertragsbruchs in der Steuererklärung in der Regel nicht abzugsfähig – die verlorene Kaution wird damit zu reinen Kosten ohne steuerlichen Ausgleich.

Für den Vermieter gelten andere Regeln. Verfällt die Kaution, weil der Käufer zurücktritt, kann der Betrag in bestimmten Fällen als steuerpflichtige Einnahme im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit gelten. Der Vermieter sollte deshalb sorgfältig zwischen einer Kaution als Sicherheit für die Miete und solchen Mitteln unterscheiden, die Teil des Kaufpreises sind. Skatteverket (die schwedische Steuerbehörde) betont, wie wichtig es ist, dass die Buchführung die Natur der Transaktion klar widerspiegelt. Bei Unsicherheit darüber, wie eine verfallene Kaution zu verbuchen ist, sollte ein Steuerjurist hinzugezogen werden, da eine fehlerhafte Behandlung zu einem Steuerzuschlag (skattetillägg) führen kann. Es ist somit von größter Bedeutung, dass der hyrköp-Vertrag so gestaltet ist, dass klar hervorgeht, ob eingezahlte Mittel als Miete oder als Anzahlung auf den Kaufpreis zu betrachten sind, denn dies bestimmt die steuerliche Behandlung bei einem eventuellen Abbruch des Geschäfts.

Häufige Fragen

Ist die Kaution beim hyrköp dasselbe wie eine Anzahlung (handpenning)? Nein. Eine Kaution ist eine Sicherheit für die Mietzeit, während eine handpenning (Anzahlung) eine Teilzahlung auf den Kaufpreis selbst ist. Beim hyrköp können sich beide zwar überschneiden, das muss aber aus dem Vertrag hervorgehen.

Was passiert, wenn ich beim Abschluss des Kaufs keinen Kredit bekomme? Das hängt von den Umständen im Vertrag ab. Fehlen Klauseln zur Finanzierungszusage (lånelöfte), kann dies als Vertragsbruch Ihrerseits gewertet werden – mit der Folge, dass Sie die Kaution verlieren.

Darf der Vermieter die Kaution einbehalten, um künftige Mietausfälle zu decken? Nur dann, wenn dies ausdrücklich im Vertrag steht oder wenn nachgewiesen werden kann, dass der Vertragsbruch des Mieters dem Vermieter unmittelbar einen wirtschaftlichen Schaden verursacht hat.

Wo finde ich juristische Hilfe, wenn wir uns nicht einig sind? Wenn Sie keine Einigung erzielen, bleiben nur das Gericht oder juristische Fachberatung. Prüfen Sie auch Ihren Versicherungsschutz über Welche Versicherung wird beim hyrköp einer Wohnung benötigt, um zu sehen, ob ein Rechtsschutz enthalten ist.

Dieser Text ist allgemeine Information und stellt keine Rechtsberatung dar.