Wie viel der Untermiete ist steuerfrei?

Die eigene Wohnung unterzuvermieten (andrahandsuthyrning – Untervermietung) kann ein willkommenes Zusatzeinkommen bringen – aber wie viel der Miete dürfen Sie tatsächlich behalten? Die gute Nachricht: Dank des Pauschalabzugs ist oft ein großer Teil steuerfrei. Hier gehen wir die Regeln für 2026 durch, was für hyresrätt (Mietwohnung), bostadsrätt (Wohnung mit Nutzungsrecht an einer Wohnungsgenossenschaft) und Einfamilienhaus gilt und wie Sie die Steuer berechnen.

Wie wird die Untervermietung besteuert?

Einkünfte aus der Vermietung Ihrer Privatwohnung werden in Schweden in der Einkunftsart Kapital (inkomstslaget kapital) besteuert. Der Steuersatz beträgt 30 Prozent – aber nur auf den Überschuss, der nach Abzug des Pauschalabzugs und eventueller zusätzlicher Abzüge übrig bleibt. Entsteht kein Überschuss, zahlen Sie keine Steuer, und die Vermietung muss in der Regel nicht einmal deklariert werden.

Der Pauschalabzug – 40 000 SEK pro Wohnung

Sie dürfen einen Pauschalabzug (schablonavdrag) von 40 000 SEK pro Wohnung und Jahr geltend machen. Wichtig zu wissen:

• Der Abzug gilt pro Wohnung, nicht pro Person. Wenn Sie die Wohnung gemeinsam besitzen, teilen Sie die 40 000 SEK nach Eigentumsanteil auf.
• Sie erhalten nur einen Pauschalabzug pro Wohnung, auch wenn Sie mehrere Einnahmen daraus haben (z. B. Vermietung plus Stellplatz).
• Der Pauschalabzug soll Ihre Kosten abdecken – Sie können daher keine tatsächlichen Ausgaben wie Möbel, Renovierung, Versicherung oder Zinsen zusätzlich abziehen.

Zusätzlicher Abzug je nach Wohnungstyp

Zusätzlich zum Pauschalabzug dürfen Sie einen weiteren Abzug vornehmen, der davon abhängt, welche Art von Wohnung Sie vermieten:

Bei bostadsrätt und hyresrätt darf der zusätzliche Abzug nie höher sein als die Mieteinnahmen.

Rechenbeispiele

Einfamilienhaus: Sie vermieten für 50 000 SEK im Jahr. Abzug: 40 000 SEK + 20 % von 50 000 = 10 000 SEK, also insgesamt 50 000 SEK. Überschuss: 0 SEK → keine Steuer.

Bostadsrätt: Sie vermieten die gesamte Wohnung für 120 000 SEK/Jahr. Ihre Gebühr beträgt 4 000 SEK/Monat = 48 000 SEK/Jahr. Abzug: 40 000 + 48 000 = 88 000 SEK. Überschuss: 32 000 SEK. Steuer: 30 % = 9 600 SEK.

Hyresrätt: Sie vermieten für 12 000 SEK/Monat, zahlen aber selbst 9 000 SEK/Monat an den hyresvärd (Vermieter), über 4 Monate. Einnahmen: 48 000 SEK. Abzug: 40 000 + (9 000 × 4) = 76 000 SEK, jedoch begrenzt auf die Einnahmen von 48 000 SEK. Überschuss: 0 SEK → keine Steuer.

Neue Regeln 2026 – höherer Pauschalabzug in Sicht

Als Teil der Reform rund um das neue privatuthyrningslagen 2026 (Gesetz über die private Vermietung von Wohnraum) soll der Pauschalabzug von 40 000 SEK auf 50 000 SEK pro Wohnung und Jahr angehoben werden. Gleichzeitig wird die Grenze angehoben, ab der eine Vermietung als gewerbliche Tätigkeit (näringsverksamhet) gilt, sodass Sie mehr Wohnungen privat vermieten können.

Da die Änderung im Laufe des Jahres in Kraft tritt, können für verschiedene Teile des Jahres 2026 unterschiedliche Beträge gelten. Prüfen Sie den aktuellen Betrag und die Übergangsregelungen immer direkt bei Skatteverket (der schwedischen Steuerbehörde), bevor Sie Ihre Steuererklärung abgeben.

So deklarieren Sie

Gibt es einen Überschuss, geben Sie ihn in der Inkomstdeklaration 1, Punkt 7.3 (Einkommensteuererklärung 1 – Überschuss aus der Vermietung einer Privatwohnung) an. Skatteverket bietet ein Hilfsformular, SKV 2199, mit dem Sie den Betrag berechnen. Es wird nicht eingereicht, sollte aber aufbewahrt werden. Denken Sie daran: Sie sind selbst für die Deklaration verantwortlich – auch wenn die Vermietung über eine digitale Plattform erfolgt ist.

Bevor Sie vermieten

Denken Sie daran, dass Sie meistens eine Genehmigung benötigen: Eine bostadsrätt erfordert die Zustimmung des Vorstands der Genossenschaft, eine hyresrätt die des hyresvärd (Vermieters) oder von Hyresnämnden (der Mietkammer/Rent Tribunal). Ohne Genehmigung riskieren Sie, die Wohnung zu verlieren. Mehr dazu in unserem Leitfaden zur andrahandsuthyrning (Untervermietung) und dazu, wie Sie eine skälig hyra (angemessene Miete) festlegen.

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Häufige Fragen

Wie viel kann ich steuerfrei vermieten? Mindestens 40 000 SEK pro Wohnung und Jahr dank des Pauschalabzugs – oft mehr, wenn Sie den zusätzlichen Abzug für Ihren Wohnungstyp hinzurechnen.

Gelten die 40 000 SEK pro Person? Nein, pro Wohnung. Bei gemeinsamem Eigentum teilen Sie den Abzug.

Darf ich Möbel und Renovierung abziehen? Nein. Der Pauschalabzug soll alle derartigen Kosten abdecken.

Welcher Steuersatz gilt? 30 Prozent, aber nur auf den Überschuss nach Abzügen.