| Szenario | Abzug zusätzlich zu 40.000 SEK | Rechtsquelle |
|---|---|---|
| Vermietung einer Bostadsrätt | 20 % der Mieteinnahmen | Skatteverket, 42. Kap. 30 § Einkommensteuergesetz |
| Vermietung eines Einfamilienhauses oder Ferienhauses | 20 % der Mieteinnahmen | Skatteverket, 42. Kap. 30 § Einkommensteuergesetz |
| Subletting einer Hyresrätt | Deine eigene Miete für den vermieteten Teil | Skatteverket, 42. Kap. 31 § Einkommensteuergesetz |
| Vermietung eines Attefallshus auf eigenem Grundstück | 20 % der Mieteinnahmen | Skatteverket, 42. Kap. 30 § Einkommensteuergesetz |
Pauschalabzug Vermietung Wohnung – wie viel darfst du abziehen?
Der Pauschalabzug bei Vermietung einer Privatwohnung beträgt 40.000 Kronen pro Wohnung und Jahr. Vermietest du eine Wohnung, die du besitzt – eine Bostadsrätt (Tenant-Owned Flat), ein Einfamilienhaus oder ein Ferienhaus – darfst du zusätzlich 20 Prozent der Mieteinnahmen abziehen. Vermietest du eine Hyresrätt (Mietwohnung) in zweiter Hand, darfst du stattdessen die Miete abziehen, die du selbst für den vermieteten Teil zahlst. Die Beträge und der Prozentsatz ergeben sich aus den Informationen der Skatteverket (Schwedische Steuerbehörde) zur Vermietung von Privatwohnungen und basieren auf den Regeln des Einkommensteuergesetzes (inkomstskattelagen, 1999:1229) 42. Kap. 30–31 §§.
Das bedeutet, dass ein großer Teil der Mieteinnahmen vollständig steuerfrei sein kann. Der verbleibende Überschuss nach den Abzügen wird als Kapitaleinnahme besteuert.
So berechnest du die Steuer Schritt für Schritt
Um zu wissen, wie viel du tatsächlich sparst, musst du den steuerpflichtigen Überschuss berechnen. Gehe so vor:
- Summiere die Mieteinnahmen des Jahres. Rechne mit Grundmiete und eventuellen Zuschlägen für Strom, Breitband und Möbel, die der Mieter zahlt.
- Ziehe den Pauschalabzug von 40.000 Kronen ab. Der Abzug gilt pro Wohnung und Jahr, unabhängig davon, wie viele Mieter es gibt oder wie lange die Vermietung läuft.
- Ziehe den wohnungsspezifischen Abzug ab. Besitzt du die Wohnung, ziehst du 20 Prozent der Mieteinnahmen ab. Vermietest du eine Hyresrätt, ziehst du deine eigene Miete für den vermieteten Teil ab.
- Berechne den Überschuss. Ist die Summe null oder negativ, zahlst du keine Steuer. Ist der Überschuss positiv, wird er in der Einkommensart Kapital besteuert.
- Trage es in der Steuererklärung ein. Der Überschuss wird auf Anlage K3 (Bostadsrätt), K5 (Einfamilienhaus) oder direkt in der Einkommensteuererklärung bei Vermietung einer Hyresrätt eingetragen.
Rechenbeispiel für Pauschalabzug bei Vermietung einer Wohnung
Stell dir vor, du vermietest deine Bostadsrätt möbliert für 12.000 Kronen pro Monat über zwölf Monate. Die Mieteinnahmen betragen 144.000 Kronen.
- Pauschalabzug: 40.000 SEK
- 20 Prozent von 144.000: 28.800 SEK
- Gesamtabzug: 68.800 SEK
- Steuerpflichtiger Überschuss: 75.200 SEK
- Steuer: 22.560 SEK
Ohne die Abzüge wäre die Steuer höher. Du sparst also erhebliche Summen, wenn du die Abzüge vollständig nutzt.
Wann lohnt sich die Wahl tatsächlicher Ausgaben?
Bei der Vermietung einer Privatwohnung ist der Pauschalabzug die einzige Option – du kannst nicht wählen, tatsächliche Betriebskosten wie Strom, Heizung oder Verschleiß (slitage) abzuziehen. Die Regeln sind zwingend und bieten die gleiche Abzugshöhe unabhängig von deinen tatsächlichen Ausgaben. Das unterscheidet sich von Geschäftstätigkeit, wo tatsächliche Kosten nachgewiesen werden.
Was jedoch variieren kann, ist welcher Wohnungsabzug dir zusteht. Ein Mieter in zweiter Hand zieht die eigene Miete für den Zeitraum ab, während ein Bostadsrätt-Inhaber 20 Prozent der Mieteinnahmen abzieht. Hausbesitzer, die das ganze Haus oder Teile davon vermieten, ziehen ebenfalls 20 Prozent ab.
Was zählt als Mieteinnahme?
Alles, was du vom Mieter erhältst, zählt als Mieteinnahme. Das umfasst Grundmiete, Ersatz für Strom, Heizung, Breitband und eventuell Möblierungszuschlag. Eine Kaution (deposition) zählt jedoch nicht als Einnahme, da sie bei Auszug zurückgezahlt werden muss. Mehr darüber, was du als Miete berechnen darfst, findest du in unserem Leitfaden zum Abzug von Möblierung von der Miete bei Vermietung.
Was gilt bei mehreren Vermietungen im gleichen Jahr?
Der Pauschalabzug von 40.000 Kronen gilt pro Wohnung, nicht pro Mieter. Vermietest du die gleiche Wohnung mehreren Personen im Laufe des Jahres, teilst du den Pauschalabzug zwischen ihnen auf. Vermietest du jedoch zwei verschiedene Wohnungen – zum Beispiel deine Wohnung, wenn du verreist, und ein Ferienhaus im Sommer – erhältst du 40.000 Kronen Abzug für jede Wohnung.
Bei Kurzzetvermietung über Plattformen wie Airbnb gelten die gleichen Regeln, aber es kann eine Grenze geben, ab der die Tätigkeit als Geschäftstätigkeit gilt. Mehr über Kurzzetvermietung über Airbnb.
Hypothekenzinsen und Pauschalabzug
Du kannst Hypothekenzinsen nicht von den Mieteinnahmen abziehen – die Zinsen werden stattdessen wie üblich in der Einkommensart Kapital abgezogen, unabhängig davon, ob du vermietest oder nicht. Das ist ein häufiges Missverständnis, das wir im Artikel über Zinsabzug bei Subletting erklären.
Checkliste vor der Steuererklärung
- Speichere den Mietvertrag und eventuell Zusatzvereinbarungen über Möbel oder Strom.
- Führe laufende Aufzeichnungen über eingegangene Mieten, am besten in einer Tabellenkalkulation.
- Bewahre Quittungen für Zahlungen per Swish oder Banküberweisung mindestens sieben Jahre auf.
- Berechne deine Gesamtmieteinnahmen für das Kalenderjahr.
- Ziehe 40.000 Kronen und den wohnungsspezifischen Abzug ab.
- Fülle die richtige Anlage aus: K3, K5 oder die Zeile für Arbeitseinkommen bei einer Hyresrätt.
- Überprüfe, ob eine Gebühr an die Bostadsrättsförening (Wohnungsgenossenschaft) für die Untervermietung auch abgezogen wurde (gilt für Bostadsrätt).
Wenn du einen Vertrag oder ein Inspektionsprotokoll vor der Vermietung brauchst, kannst du drei Dokumente für eine sichere Vermietung herunterladen.
Wie das neue Privatvermietungsgesetz die Steuer beeinflusst
Am 1. Juli 2026 trat das Privatvermietungsgesetz (privatuthyrningslagen, 2026:772) in Kraft und ersetzte das frühere Gesetz (2012:978) über die Vermietung von Privatwohnungen. Das neue Gesetz regelt das Mietverhältnis zwischen den Parteien – nicht die Steuer. Der Pauschalabzug und der Prozentsatz werden weiterhin durch das Einkommensteuergesetz und die Anwendung durch die Skatteverket gesteuert. Was sich jedoch ändert, ist der Geltungsbereich: Nach § 3 gilt das Gesetz nicht, wenn der Vermieter regelmäßig mehr als zwei Wohnungen vermietet, die nicht Teil der Wohnung des Vermieters sind. Vermietest du mehrere Wohnungen, kann die Tätigkeit als Geschäftstätigkeit eingestuft werden, und dann entfällt das Recht auf den Pauschalabzug. Wir gehen die neuen Regeln im Detail durch in Neues Privatvermietungsgesetz (2026:772).
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch ist der Pauschalabzug bei Vermietung einer Wohnung 2026? Der Pauschalabzug beträgt 40.000 Kronen pro Wohnung und Jahr. Dazu kommt entweder 20 Prozent der Mieteinnahmen (eigene Wohnung) oder die eigene Miete (Hyresrätt).
Kann ich sowohl Pauschalabzug als auch tatsächliche Kosten abziehen? Nein. Bei Privatwohnungen ist der Pauschalabzug die einzige Option. Tatsächliche Betriebskosten wie Strom und Heizung können nicht separat zusätzlich zur Pauschale abgezogen werden.
Wie wird der Pauschalabzug aufgeteilt, wenn wir zwei Eigentümer sind? Der Abzug von 40.000 Kronen gilt pro Wohnung und wird nach Eigentumsanteil aufgeteilt. Zwei Ehepartner, die je die Hälfte besitzen, erhalten je 20.000 Kronen Pauschalabzug.
Wann wird die Vermietung stattdessen zur Geschäftstätigkeit? Umfangreiche Vermietung mehrerer Wohnungen, kurze hotellähnliche Vermietungen oder Dienstleistungen über das Wohnen hinaus können dazu führen, dass die Skatteverket es als Geschäftstätigkeit einstuft. Dann gelten andere Regeln und der Pauschalabzug entfällt.
Dieser Text ist allgemeine Information und stellt keine rechtliche oder steuerliche Beratung dar.
