| Frage | Parkplatz im Mietvertrag enthalten | Separater Parkplatzvertrag |
|---|---|---|
| Preisbildung | Teil der Miete, geht in das bruksvärde nach 12 kap. 55 § jordabalken ein | Frei zwischen den Parteien vereinbar |
| Erhöhung | Erfordert Einigung oder Prüfung durch die hyresnämnden | Nach den eigenen Vertragsklauseln zur Gebührenänderung |
| Kündigung des Stellplatzes | Vertragsänderung der Wohnungsmiete | Wird gesondert gekündigt, nach der uppsägningstid (Kündigungsfrist) des Vertrags |
| besittningsskydd (Kündigungsschutz/Bestandsschutz) | Folgt dem Schutz der Wohnung | Ein lägenhetsarrende hat kein besittningsskydd |
| Preisprüfung | hyresnämnden | Wird von der hyresnämnden nicht geprüft |
| Mehrwertsteuer | Folgt der Wohnungsmiete, die befreit ist | Normalerweise mehrwertsteuerpflichtige Vermietung |
Ja, der hyresvärd (Vermieter) darf den Parkplatz separat berechnen – aber nur, wenn der Stellplatz nicht Teil des Mietvertrags für die Wohnung ist. Ist die Parkierung im Vertrag enthalten, gehört die Gebühr zur Miete, und die Miete für eine Wohnung muss nach 12 kap. 19 § jordabalken (schwedisches Immobilienrechtsgesetz) betragsmäßig bestimmt sein. Ist der Parkplatz ein eigener Vertrag, handelt es sich um eine eigenständige Überlassung mit eigenem Preis, eigener Kündigung und eigenen Regeln.
Darf der Vermieter in einer hyresrätt extra für Parkplatz verlangen? Alles hängt am Vertrag
Es gibt keine Regel, nach der zu einer hyresrätt (Mietwohnung) automatisch ein Parkplatz gehört. Ein Mietvertrag nach 12 kap. 1 § jordabalken betrifft ein Haus oder einen Teil eines Hauses – also die Wohnung und das, was ausdrücklich mit ihr überlassen wurde. Steht der Parkplatz nicht im Vertrag, ist er nicht enthalten, und der hyresvärd darf ihn gegen gesonderte Vergütung überlassen.
Umgekehrt gilt dasselbe. Haben Sie einen Vertrag, in dem ein Garagenplatz oder Stellplatz zu dem gehört, was in der Miete enthalten ist, kann der hyresvärd den Platz nicht nachträglich herauslösen und eine Gebühr aufschlagen. Das wäre eine Vertragsänderung, und eine solche muss entweder von Ihnen akzeptiert oder von der hyresnämnden (Mietgericht, Rent Tribunal) geprüft werden.
Zwei Verträge – oder einer
In der Praxis kommen drei Varianten vor:
- Der Parkplatz ist in der Wohnungsmiete enthalten. Ein Vertrag, ein Betrag. Der Stellplatz zählt zum bruksvärde (Nutzwert) der Wohnung, wenn die Miete nach 12 kap. 55 § jordabalken geprüft wird.
- Separater Vertrag mit demselben hyresvärd. Am häufigsten. Eine Garage innerhalb eines Gebäudes wird als lokal (Gewerberaum) nach 12 kap. jordabalken vermietet. Ein offener Stellplatz auf Grund und Boden ist normalerweise ein lägenhetsarrende (Grundstückspacht ohne Wohnzweck) nach 8 kap. 1 § jordabalken.
- Vertrag mit einem Parkhausbetreiber. Dann ist der hyresvärd überhaupt nicht Ihr Vertragspartner, und die Frage nach Miete im Sinne des jordabalken stellt sich nicht.
Darf der Vermieter extra für den Parkplatz kassieren, wenn der Stellplatz im Vertrag steht?
Nein. Wenn der Wohnungsvertrag angibt, dass ein Stellplatz enthalten ist, sind die Kosten bereits über die Miete bezahlt. Eine separate Rechnung obendrauf ist eine einseitige Mieterhöhung.
Will der hyresvärd die Bedingung ändern, muss das über eine schriftliche Aufforderung zur Vertragsänderung geschehen. Werden Sie sich nicht einig, entscheidet die hyresnämnden. Dieselbe Ordnung gilt, wenn der hyresvärd den Stellplatz ganz streichen und die Miete unverändert lassen möchte.
Eine typische Grauzone: Der Vertrag nennt den Stellplatz, gibt dafür aber einen eigenen Betrag an, etwa als eigenen Posten für den Garagenplatz neben der Wohnungsmiete. Dann ist der Parkplatz innerhalb des Vertrags bepreist, und der Betrag kann nicht freier erhöht werden als die übrige Miete.
Was unterscheidet die beiden Situationen?
Wie viel darf der Stellplatz kosten?
Für einen eigenständigen Parkplatz gibt es keine Mietobergrenze und keine Angemessenheitsprüfung wie bei Wohnungen. Der Preis wird vom Markt bestimmt, und die Unterschiede zwischen einem Garagenplatz in der Innenstadt von Stockholm und einer Kiesfläche in einem kleineren Ort sind groß. Sind Sie mit dem Preis unzufrieden, bleibt praktisch nur, den Stellplatz zu kündigen.
Der Vertrag muss allerdings eingehalten werden. Haben Sie vereinbart, dass die Gebühr einmal jährlich mit drei Monaten Vorlauf geändert wird, dann gilt das. Eine Erhöhung mitten in einer Bindungsfrist ohne Grundlage im Vertrag müssen Sie nicht akzeptieren. Dieselbe Logik greift, wenn der hyresvärd in anderen Zusammenhängen Kosten aufschlagen will – siehe etwa, was für die Gebühr für einen neuen Schlüssel bei Verlust gilt.
Mehrwertsteuer auf den Parkplatz
Die Vermietung von Wohnraum ist von der Mehrwertsteuer befreit. Die Vermietung eines Parkplatzes grundsätzlich nicht – Skatteverket (die schwedische Steuerbehörde) behandelt die Überlassung eines Stellplatzes als mehrwertsteuerpflichtige Leistung mit dem allgemeinen Steuersatz von 25 Prozent. Deshalb wird die separate Stellplatzgebühr oft inklusive Mehrwertsteuer angegeben, die Wohnungsmiete dagegen nicht.
Eine Ausnahme besteht, wenn der Stellplatz als untergeordneter Bestandteil der Wohnungsüberlassung an denselben hyresgäst (Mieter) vermietet wird. Dann folgt der Parkplatz der steuerlichen Behandlung der Wohnung. Die Abgrenzung ist umstritten, und die Frage wird in der Untersuchung Mervärdesskatt vid uthyrning och överlåtelse av fastighet (Mehrwertsteuer bei Vermietung und Übertragung von Immobilien) behandelt. Eine Untersuchung ist kein Gesetz – keiner der Vorschläge gilt heute.
Wenn der Vermieter den Parkplatz kündigt
Ein separater Parkplatzvertrag kann für sich gekündigt werden. Ist der Stellplatz ein lägenhetsarrende, gibt es kein besittningsskydd (Bestandsschutz), das heißt, Sie haben keinen Anspruch auf Verlängerung, wenn der Vertrag ausläuft. Die uppsägningstid (Kündigungsfrist) ergibt sich aus dem Vertrag.
Wichtig ist, dass die Kündigung des Stellplatzes Ihre Wohnung nicht berührt. Die Wohnungsmiete hat ihren eigenen Schutz, und ein Streit über den Parkplatz ist kein Grund, die Wohnung zu kündigen. Sollte der hyresvärd beides miteinander verknüpfen, ist das eine Sache für die hyresnämnden – so melden Sie einen Streit mit dem Vermieter Schritt für Schritt.
Darf der Vermieter extra für den Parkplatz kassieren ohne schriftlichen Vertrag?
Mündliche Verträge sind gültig, aber schwer zu beweisen. Wurde Ihnen beim Einzug ein Stellplatz zugewiesen, ohne dass etwas schriftlich festgehalten wurde, und beginnt der hyresvärd zwei Jahre später, ihn in Rechnung zu stellen, steht Aussage gegen Aussage darüber, was ursprünglich vereinbart wurde.
Verlangen Sie deshalb immer eine schriftliche Grundlage. Daraus sollte hervorgehen, um welchen Stellplatz es geht, was er kostet, wie die Gebühr geändert wird, welche uppsägningstid gilt und wer für Schneeräumung und Instandhaltung verantwortlich ist. Dasselbe Dokumentationsprinzip gilt für deposition (Kaution) und was der Vermieter abziehen darf.
Ladeplatz für das Elektroauto
Ein Stellplatz mit Ladesäule wird oft zweigeteilt bepreist: eine Gebühr für den Platz selbst und ein Betrag für den verbrauchten Strom. Prüfen Sie, wie der Strom gemessen und abgerechnet wird. Wird das Laden pauschal berechnet, zahlen Sie gleich viel, unabhängig davon, wie viel Sie laden. Die Ausrüstung gehört normalerweise dem hyresvärd, der damit auch dafür verantwortlich ist, dass sie funktioniert – ebenso wie bei der Reparatur von Haushaltsgeräten in der Wohnung.
Häufige Fragen
Kann mich der Vermieter zwingen, einen Parkplatz zu mieten?
Nein. Ein Parkplatz kann nicht zur zwingenden Voraussetzung dafür gemacht werden, die Wohnung mieten zu dürfen. Haben Sie kein Auto und wollen keinen Stellplatz, müssen Sie den Vertrag nicht abschließen.
Darf ich den Stellplatz behalten, wenn ich innerhalb derselben Immobilie die Wohnung wechsle?
Nein, nicht automatisch. Ist der Parkplatz ein separater Vertrag, geht er beim Wohnungswechsel nicht mit über, sofern Sie nichts anderes vereinbaren. Sprechen Sie die Frage an, bevor Sie den neuen Vertrag unterschreiben.
Darf der Vermieter die Stellplatzgebühr stärker erhöhen als die Miete?
Ja, wenn der Platz nach einem separaten Vertrag vermietet wird. Die jährliche Mietverhandlung für Wohnungen umfasst keine eigenständigen Parkplatzüberlassungen. Die Erhöhung muss aber in der Form erfolgen, die der Vertrag vorschreibt.
Was gilt, wenn ich zur Untermiete wohne?
Dann ist Ihr Vertragspartner der Hauptmieter mit förstahandskontrakt (Erstvertrag), nicht der Eigentümer der Immobilie. Prüfen Sie, ob derjenige, der Ihnen den Stellplatz vermietet, dazu tatsächlich berechtigt ist. Wollen Sie die Konstellation mit anderen Wohnformen vergleichen, gibt es einen Überblick zu hyresrätt im Vergleich zur bostadsrätt (Mietwohnung vs. Eigentumswohnung nach schwedischem Modell).
Der Text ist allgemeine Information und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar.
