Wollen Sie im Ausland arbeiten, Ihr Glück als digitaler Nomade versuchen oder an einem anderen Ort studieren? Die eigene schwedische Wohnung währenddessen zu vermieten, ist wirtschaftlich klug, erfordert aber mehr Planung als eine gewöhnliche andrahandsuthyrning (Untervermietung). Hier gehen wir die wichtigsten Aspekte für alle durch, die 2025 zum Vermieter auf Distanz werden.
1. Steuerregeln beim Umzug ins Ausland: SINK oder normale Besteuerung?
Wenn Sie ins Ausland ziehen und Ihre Wohnung vermieten, verändert sich Ihre steuerliche Situation. Der erste Schritt ist festzustellen, ob Sie in Schweden unbeschränkt oder beschränkt steuerpflichtig sind. Entscheidend ist dabei vor allem, ob Sie eine sogenannte väsentlig anknytning (wesentliche Verbindung) zu Schweden haben.
Was bedeutet väsentlig anknytning (wesentliche Verbindung)?
Die väsentlig anknytning wird anhand mehrerer Faktoren beurteilt, zum Beispiel:
- Ob Sie in Schweden eine Wohnung besitzen, die für die ganzjährige Nutzung eingerichtet ist.
- Ob Ihre Familie (Ehepartner/Lebenspartner und Kinder) weiterhin in Schweden lebt.
- Ob Sie in Schweden eine aktive Geschäftstätigkeit betreiben.
- Ob Sie sich längere Zeit in Schweden aufhalten (mehr als sechs Monate pro Jahr).
Wenn Skatteverket (die schwedische Steuerbehörde) zu dem Schluss kommt, dass Sie eine wesentliche Verbindung zu Schweden haben, werden Ihre Mieteinnahmen wie gewohnt besteuert – mit der Möglichkeit, den schablonavdrag (Pauschalabzug) von 40 000 kr sowie eventuelle weitere Abzüge geltend zu machen.
SINK-Steuer: Für alle ohne wesentliche Verbindung
Wenn bei Ihnen keine wesentliche Verbindung angenommen wird, können Sie für die Mieteinnahmen die SINK-Steuer beantragen (SINK = Statlig inkomstskatt för utlandsbosatta, staatliche Einkommensteuer für im Ausland Ansässige). SINK ist eine definitive Quellensteuer von 25 %, das heißt, Sie müssen die Mieteinnahmen nicht in einer gewöhnlichen Einkommensteuererklärung angeben.
Beispiel: Sie ziehen zum Arbeiten nach Spanien und vermieten Ihre Wohnung in Stockholm. Weitere Bindungen zu Schweden haben Sie nicht. Dann können Sie für die Mieteinnahmen wahrscheinlich die SINK-Steuer beantragen.
Schritt-für-Schritt-Anleitung: SINK-Steuer beantragen
- Formular herunterladen: Gehen Sie auf die Website von Skatteverket und laden Sie das Formular „Ansökan om SINK“ (Antrag auf SINK) herunter.
- Formular ausfüllen: Tragen Sie alle Angaben sorgfältig ein. Dazu gehören unter anderem Ihre personuppgifter (personenbezogenen Daten), Ihre Adresse im Ausland und Angaben zu den Mieteinnahmen.
- Mietvertrag (hyresavtal) beifügen: Legen Sie eine Kopie des Mietvertrags bei, aus der Mietzeitraum und Mietbetrag hervorgehen.
- Antrag einsenden: Schicken Sie den Antrag an Skatteverket. Die Adresse steht auf dem Formular.
Wichtig: Beantragen Sie die SINK-Steuer rechtzeitig, bevor Sie mit der Vermietung beginnen.
2. Vollmacht: Praktische Angelegenheiten aus der Ferne regeln
Als im Ausland lebende Person brauchen Sie jemanden, der in Schweden in Ihrem Namen handeln kann. Eine fullmakt (Vollmacht) ist ein juristisches Dokument, das einer anderen Person das Recht gibt, Sie in bestimmten Angelegenheiten zu vertreten.
Verschiedene Arten von Vollmachten
- Generalvollmacht (generell fullmakt): Gibt dem Bevollmächtigten das Recht, Sie in allen wirtschaftlichen und rechtlichen Fragen zu vertreten.
- Beschränkte Vollmacht (begränsad fullmakt): Betrifft konkrete Angelegenheiten, etwa Ihre Vertretung auf der Versammlung der bostadsrättsförening (Wohnungsgenossenschaft) oder die Entgegennahme Ihrer Post.
Für die Verwaltung der Vermietung Ihrer Wohnung benötigen Sie in der Regel eine beschränkte Vollmacht.
Beispiele für Einsatzbereiche einer Vollmacht
- Bostadsrättsförening (Wohnungsgenossenschaft): Bevollmächtigen Sie jemanden, Sie auf der Mitgliederversammlung zu vertreten und in Ihrem Namen abzustimmen.
- Bankangelegenheiten: Wenn Sie Hilfe beim Bezahlen von Rechnungen oder bei anderen Bankgeschäften rund um die Wohnung brauchen.
- Kontakt mit Behörden: Bevollmächtigen Sie jemanden, sich in Fragen rund um Ihre Wohnung an Skatteverket oder andere Behörden zu wenden.
Eine Vollmacht aufsetzen – wichtige Punkte
- Klare Angaben: Nennen Sie eindeutig, wer Vollmachtgeber ist (Sie) und wer Bevollmächtigter (die Person, der Sie die Vollmacht erteilen).
- Umfang: Beschreiben Sie genau, was die Vollmacht umfasst. Welche Befugnisse hat der Bevollmächtigte?
- Zeitliche Begrenzung: Geben Sie an, ob die Vollmacht bis auf Weiteres oder nur für einen begrenzten Zeitraum gilt.
- Unterschrift: Sowohl Sie als auch der Bevollmächtigte sollten die Vollmacht unterschreiben.
- Bezeugung: Bei bestimmten Arten von Vollmachten ist es sinnvoll, zwei Zeugen zu haben, die die Echtheit der Unterschrift bestätigen.
Tipp: Im Internet gibt es kostenlose Vorlagen für Vollmachten. Nutzen Sie eine solche Vorlage als Ausgangspunkt und passen Sie sie an Ihre Bedürfnisse an.
3. Digitale Fernverwaltung: Werkzeuge für 2025
Dank der Technik können Sie die Vermietung Ihrer Wohnung problemlos managen, auch wenn Sie sich am anderen Ende der Welt befinden. Hier einige digitale Hilfsmittel, die die Fernverwaltung erleichtern:
Smarte Schlösser: Zugang ohne Schlüssel
Mit einem smarten Schloss können Sie Mietern und Handwerkern Zugang zur Wohnung geben, ohne physische Schlüssel übergeben zu müssen. Sie steuern das Schloss über eine App auf dem Handy und können temporäre Codes erstellen.
Beispiele für smarte Schlösser:
- Yale Doorman
- Noki
- Glue
Digitales Postfach: Post komplett digital
Mit einem digitalen Postfach (zum Beispiel Kivra) erhalten Sie Ihre gesamte Post digital, egal wo Sie sich aufhalten. Das ist eine sichere und bequeme Möglichkeit, wichtige Informationen von Behörden und Unternehmen im Blick zu behalten.
Kontrolle per Videoanruf
Vereinbaren Sie mit Ihrem Mieter regelmäßige Videoanrufe, um zu besprechen, wie es in der Wohnung läuft. So halten Sie eine gute Beziehung aufrecht und erkennen mögliche Probleme frühzeitig.
Mietzahlungen per App
Nutzen Sie eine App wie Bofrid für die Abwicklung der Mietzahlungen. So erhalten Sie automatisch eine Erinnerung, wenn die Miete nicht pünktlich bezahlt wird.
4. Rechtliche Aspekte, an die Sie denken sollten
Bevor Sie Ihre Wohnung vermieten, sollten Sie die rechtlichen Rahmenbedingungen kennen.
Zustimmung von hyresvärd (Vermieter) bzw. bostadsrättsförening
Wohnen Sie in einer hyresrätt (Mietwohnung), brauchen Sie für die Untervermietung immer die Zustimmung des hyresvärd (Vermieters). Wohnen Sie in einer bostadsrätt (Eigentumswohnung nach schwedischem Genossenschaftsmodell), benötigen Sie die Zustimmung der bostadsrättsförening.
Mietvertrag
Schließen Sie mit Ihrem Mieter immer einen schriftlichen Mietvertrag. Daraus sollte unter anderem hervorgehen:
- Mietzeitraum
- Mietbetrag
- uppsägningstid (Kündigungsfrist)
- Regeln für die Nutzung der Wohnung
Im Internet gibt es kostenlose Standardverträge für die Vermietung von Wohnraum.
Kündigung des Mietvertrags
Beachten Sie, dass für die Kündigung von Mietverträgen besondere Regeln gelten. Als Vermieter haben Sie oft eine längere uppsägningstid (Kündigungsfrist) als der Mieter.
5. Versicherungsschutz bei der Vermietung
Prüfen Sie, ob Ihre hemförsäkring (Hausratversicherung) auch dann gilt, wenn Sie die Wohnung vermieten. Manche Versicherungsgesellschaften verlangen eine Zusatzversicherung. Wichtig ist außerdem, dass der Mieter eine eigene Hausratversicherung hat.
Weiterlesen
- Wie hoch darf die Miete sein
- Steuern bei der Untervermietung
- Besittningsskydd (Kündigungsschutz) bei der Vermietung: So sichern Sie Ihr Recht an der Wohnung
FAQ – Häufige Fragen zur Vermietung der Wohnung beim Umzug ins Ausland
Frage: Wie lange kann ich meine Wohnung vermieten, ohne mein Rückkehrrecht zu verlieren?
Antwort: Das hängt davon ab, ob Sie eine hyresrätt (Mietwohnung) oder eine bostadsrätt (Eigentumswohnung) haben. Eine hyresrätt können Sie im Prinzip so lange vermieten, wie Sie die Zustimmung des Vermieters haben. Für die bostadsrätt gibt es keine gesetzliche Höchstdauer, aber bei einer sehr langen Vermietungsdauer kann infrage gestellt werden, ob Sie wirklich die Absicht haben zurückzukehren.
Frage: Was passiert, wenn der Mieter die Miete nicht zahlt?
Antwort: Zahlt der Mieter die Miete nicht rechtzeitig, können Sie den Mietvertrag kündigen. Dabei ist es wichtig, die formalen Anforderungen an eine Kündigung einzuhalten. Sie können außerdem beim Kronofogden (schwedische Vollstreckungsbehörde) einen Zahlungsbefehl (betalningsföreläggande) beantragen.
Frage: Kann ich eine beliebig hohe Miete verlangen?
Antwort: Für eine hyresrätt gibt es Regeln, die die Höhe der Miete begrenzen. Grundsätzlich dürfen Sie keine höhere Miete verlangen als die, die Sie selbst zahlen, zuzüglich eines Aufschlags für Möbel und eventuelle weitere Kosten. Für eine bostadsrätt können Sie im Prinzip die Miete frei festlegen, sie sollte aber marktüblich sein.
Frage: Was mache ich, wenn der Mieter die Wohnung beschädigt?
Antwort: Beschädigt der Mieter die Wohnung, ist er zum Schadenersatz verpflichtet. Wenden Sie sich an Ihre Versicherung und melden Sie den Schaden.
Frage: Muss ich die Mieteinnahmen versteuern?
Antwort: Ja, Mieteinnahmen sind steuerpflichtig. Werden Sie nach den normalen Regeln besteuert, können Sie 40 000 kr sowie eventuelle weitere Kosten abziehen. Werden Sie nach der SINK-Steuer besteuert, beträgt die Steuer 25 % auf die gesamten Mieteinnahmen.
Zusammenfassung für Auswanderer: Bevor Sie am Flughafen einchecken, sollten Sie die Zustimmung der bostadsrättsförening bzw. des Vermieters für den gesamten Zeitraum haben, eine klar formulierte Vollmacht für eine Kontaktperson in Schweden sowie ein digitales System für die Mietzahlungen. Denken Sie daran, Skatteverket zu kontaktieren, um Ihre steuerliche Situation zu klären und bei Bedarf SINK zu beantragen.
