| Wohnung 1 (privatuthyrningslagen) | Wohnung 2 (hyreslagen) | |
|---|---|---|
| Miete | Kostenbasiert – Kapitalkosten + Betriebskosten | bruksvärdeshyra (Vergleichsmiete nach Gebrauchswert), verglichen mit Mietwohnungen am Ort |
| överhyra (überhöhte Miete) | konnte nur für die Zukunft gesenkt werden | konnte rückwirkend zurückgefordert werden |
| besittningsskydd (Kündigungsschutz) | Nein | Ja, nach zwei Jahren Untermiete |
| Kündigung durch den hyresvärd (Vermieter) | 3 Monate, ohne Grund | Grund erforderlich |
Bis zum 1. Juli 2026 galt in Schweden eine Regel, die viele private Vermieter überraschte: Wer zwei Wohnungen gleichzeitig vermietete, für den galt das privatuthyrningslagen (Gesetz über die Vermietung der eigenen Wohnung) nur für die erste Vermietung. Die zweite fiel unter das hyreslagen (allgemeines Mietrecht) – mit völlig anderen Regeln für Miete, Kündigung und besittningsskydd (Kündigungsschutz des Mieters, wörtlich „Besitzschutz“).
Diese Regel ist nun weggefallen. Durch das neue privatuthyrningslagen (2026:772), das am 1. Juli 2026 in Kraft getreten ist und das frühere Gesetz über die Vermietung der eigenen Wohnung (2012:978) ersetzt hat, kannst du bis zu zwei Wohnungen nach demselben Regelwerk vermieten.
So war es früher – und warum das eine Rolle spielte
Nach dem alten Gesetz galt dieses nicht „für eine Überlassung, die neben einer früheren Überlassung erfolgt, auf die das Gesetz anwendbar ist“. In der Praxis hieß das: Wohnung Nummer zwei landete im hyreslagen, Kapitel 12 jordabalken (Immobiliengesetzbuch).
Der Unterschied war groß:
Viele merkten das erst, wenn Mieter Nummer zwei zur Hyresnämnden (Mietkammer/Mietgericht) ging.
Was seit dem 1. Juli 2026 gilt
Das neue Gesetz zieht die Grenze anders. Es gilt nicht, wenn der Vermieter „regelmäßig mehr als zwei Wohnungen vermietet, die nicht Teil der Wohnung des Vermieters sind“ (§ 3). Also:
- Eine oder zwei Wohnungen – das privatuthyrningslagen gilt für beide.
- Drei oder mehr, regelmäßig – das Gesetz gilt überhaupt nicht, und du fällst für sämtliche Vermietungen unter das hyreslagen.
- Zimmer in deiner eigenen Wohnung zählen nicht zu den zwei Wohnungen.
Das Gesetz gilt weiterhin nur für natürliche Personen und Nachlässe (dödsbon) und nicht für die Vermietung zu Ferienzwecken.
Die Miete wird frei vereinbart – kann aber zurückgefordert werden
Grundregel ist jetzt, dass du und der hyresgäst (Mieter) euch über die Miete einigt. Der Mieter kann jedoch die Hyresnämnden bitten, eine Miete zu überprüfen, die „wesentlich höher ist als die Miete, die im Allgemeinen verlangt wird“ für vergleichbare private Vermietungen (Kap. 2 § 5).
Die Neuerung, die du im Blick behalten solltest: Senkt die Mietkammer die Miete, muss der Vermieter das zu viel Erhaltene zurückzahlen, zuzüglich Zinsen (Kap. 2 § 6). Nach dem alten Gesetz konnte die Mietkammer die Miete nur für die Zukunft ändern. Die freiere Mietfestsetzung bringt also ein rückwirkendes Risiko mit sich, das es vorher nicht gab.
Drei Monate uppsägningstid (Kündigungsfrist) – in beide Richtungen
Für neue Verträge gilt als Grundregel eine uppsägningstid (Kündigungsfrist) von drei Kalendermonaten, sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter. Früher konnte der Mieter mit einer Frist von einem Monat kündigen. Ein befristeter Vertrag endet mit Ablauf der Mietzeit, und der Mieter kann ihn mit einer Frist von drei Monaten vorzeitig kündigen.
Der Vermieter kann den Vertrag weiterhin mit sofortiger Wirkung kündigen, etwa bei ausbleibender Mietzahlung, unerlaubter andrahandsuthyrning (Untervermietung) oder schweren Störungen.
Wichtig: Alte Verträge folgen dem alten Gesetz
Die Übergangsbestimmung ist eindeutig – das aufgehobene Gesetz gilt weiterhin für Verträge, die nach ihm geschlossen wurden. Vermietest du auf Grundlage eines Vertrags, der vor dem 1. Juli 2026 geschrieben wurde, gilt also 2012:978, mit einmonatiger Kündigungsfrist für den Mieter und kostenbasierter Miete.
Hast du zwei Wohnungen mit Verträgen von beiden Seiten des Stichtags vermietet, können also zwei verschiedene Regelwerke gleichzeitig laufen. Schreibe einen neuen Vertrag, wenn du willst, dass beide dem neuen Gesetz folgen.
Du brauchst weiterhin eine Genehmigung
Das neue Gesetz ändert nichts daran, wer zustimmen muss:
- bostadsrätt (Wohnung mit Anteil an einer Wohnungsgenossenschaft) – Zustimmung des Vorstands, andernfalls der Hyresnämnden. Die Regeln für die Untervermietung einer bostadsrätt wurden gleichzeitig großzügiger: Frühere Vermietungen wiegen bei einem neuen Antrag weniger schwer.
- hyresrätt (Mietwohnung) – das privatuthyrningslagen gilt niemals für die Untervermietung einer Mietwohnung. Dort ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich, und es gelten die Regeln des hyreslagen.
- Einfamilienhaus, ägarlägenhet (Eigentumswohnung), Ferienhaus – keine Genehmigung nötig, die Ferienvermietung liegt aber außerhalb des Gesetzes.
Die Steuer: Der Freibetrag gilt pro Wohnung
Der schablonavdrag (Pauschalabzug) von 40 000 SEK gilt pro Wohnung und Jahr, nicht pro Person. Vermietest du zwei Wohnungen, erhältst du also zwei Pauschalabzüge – plus den zusätzlichen Abzug für die jeweilige Wohnungsart. Rechenbeispiele und Details findest du in unserem Ratgeber zur Steuer bei Untervermietung.
Denk auch daran, dass eine Wohnung, die du nicht selbst nutzt, vom Skatteverket (schwedische Steuerbehörde) als näringsfastighet (gewerblich genutzte Immobilie) eingestuft werden kann – und dass die regelmäßige Vermietung von drei oder mehr Wohnungen genau die Grenze ist, an der das Gesetz nicht mehr gilt.
Checkliste, bevor du Wohnung Nummer zwei vermietest
- Prüfe, dass du nicht bereits regelmäßig mehr als zwei Wohnungen vermietest.
- Schreibe neue Verträge, wenn du für beide Wohnungen das neue Gesetz haben willst.
- Setze eine Miete an, die du im Vergleich zu anderen privaten Vermietungen begründen kannst – das Rückzahlungsrisiko ist neu.
- Rechne in deiner Kalkulation mit drei Monaten Kündigungsfrist, auch von Seiten des Mieters.
- Hole die Genehmigung der Genossenschaft oder des Vermieters ein, wo sie erforderlich ist.
- Behalte den Pauschalabzug pro Wohnung im Blick, wenn du deine Steuererklärung machst.
Weiterlesen
- Neues Mietrecht 2026: So ändern sich die Regeln für die Vermietung
- Steuer bei Untervermietung
- Wie viel Miete darf man verlangen
Häufige Fragen
Darf ich jetzt zwei Wohnungen gleichzeitig vermieten? Ja. Seit dem 1. Juli 2026 fallen bis zu zwei Wohnungen unter das privatuthyrningslagen. Die Grenze liegt dort, wo du regelmäßig mehr als zwei Wohnungen vermietest, die nicht Teil deiner eigenen Wohnung sind.
Was passiert, wenn ich drei Wohnungen vermiete? Dann gilt das privatuthyrningslagen überhaupt nicht – auf sämtliche Vermietungen wird das hyreslagen (Kap. 12 jordabalken) angewendet, mit bruksvärdeshyra (Vergleichsmiete nach Gebrauchswert) und besittningsskydd (Kündigungsschutz) nach diesen Regeln.
Gelten die neuen Regeln für meinen bestehenden Mietvertrag? Nein. Verträge, die vor dem 1. Juli 2026 geschlossen wurden, folgen dem alten Gesetz, solange sie laufen.
Zählt ein vermietetes Zimmer in meiner eigenen Wohnung als eine der beiden Wohnungen? Nein. Die Ausnahme betrifft Wohnungen, die nicht Teil der Wohnung des Vermieters sind.
Kann der Mieter Miete zurückfordern? Ja. Senkt die Hyresnämnden eine Miete, die wesentlich höher ist als das, was im Allgemeinen verlangt wird, muss der überschießende Betrag samt Zinsen zurückgezahlt werden. Das ist eine Verschärfung gegenüber dem alten Gesetz.
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Mehr über die Reform im Ganzen findest du in unserer Übersicht zum neuen privatuthyrningslagen 2026.
Der Artikel enthält allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
