Was kostet die Rückgabe der Kaution?

Der Vermieter kann die Kaution nicht ohne triftigen Grund einbehalten

Eine Kaution (deposition) ist Geld, das der Mieter bei Vertragsbeginn hinterlegt, als Sicherheit dafür, dass die Wohnung in gutem Zustand zurückgegeben wird. Der Vermieter darf die Kaution nur für tatsächliche Schäden oder ausstehende Zahlungen einbehalten — nicht für normale Abnutzung. Behält der Vermieter Geld ohne Grund ein, muss der Mieter es schriftlich zurückfordern, und bei Uneinigkeit kann der Fall vor die Hyresnämnden (das Rent Tribunal) gehen.

Was sagt das Gesetz über die Kaution?

Die privatuthyrningslagen (2026:772) (das Privatmietgesetz) gilt, wenn eine Privatperson ihre eigene Wohnung oder eine Mietwohnung vermietet. Nach § 4 des Gesetzes sind Vertragsbedingungen, die den Mieter benachteiligen, ungültig — das bedeutet, der Vermieter kann nicht schriftlich festlegen, dass er die Kaution für irgendetwas behalten darf.

Eine Kaution ist keine Miete und kein Ausgleich für Abnutzung. Sie ist eine Sicherheit. Der Vermieter darf die Gelder nur für folgende Zwecke verwenden:

• Tatsächliche Schäden, die der Mieter verursacht hat (nicht normale Abnutzung)
• Ausstehende Mietzahlungen
• Kosten für die Reparatur oder den Ersatz von etwas, das der Mieter beschädigt hat

Alles andere ist rechtswidrig.

Kaution Kosten — was darf der Vermieter abziehen?

Der Vermieter muss nachweisen können, wofür die Gelder verwendet wurden. Eine Liste von Schäden reicht nicht — der Vermieter muss vorlegen:

• Fotografien oder Inspektionsprotokolle vom Einzug und Auszug
• Angebote oder Rechnungen von Handwerkern
• Quittungen für Material oder Arbeitskosten

Kann der Vermieter die Kosten nicht nachweisen, müssen die Gelder zurückgegeben werden.

Normale Abnutzung ist keine Kostenbasis

Normale Abnutzung (slitage) ist das, was natürlicherweise entsteht, wenn jemand in einer Wohnung lebt. Beispiele:

• Kleine Kratzer auf dem Boden
• Verblasste Farbe an den Wänden durch Sonnenlicht
• Abgenutzte Arbeitsplatten in der Küche
• Kleine Markierungen an den Wänden von Bildern

Der Vermieter darf dafür nicht abziehen. Tut er es trotzdem, kann der Mieter das Geld zurückfordern.

Tatsächliche Schäden sind eine Kostenbasis

Tatsächliche Schäden sind etwas, das nicht hätte passieren sollen, wenn der Mieter vorsichtig gewesen wäre. Beispiele:

• Große Löcher in den Wänden
• Defekter Herd oder Kühlschrank
• Wasserschäden durch vergessene Spülmaschine
• Beschädigte Tür oder Fenster

Der Vermieter darf dafür abziehen — aber nur für die eigentliche Reparatur, nicht für Gewinn oder Aufschlag.

Kaution Kosten Vermieter behält ein — was können Sie tun?

Schritt für Schritt — so bekommen Sie die Kaution zurück

1. Bewahren Sie alle Unterlagen auf. Fotografien vom Einzug, Mietvertrag, Zahlungsbestätigungen.

2. Führen Sie eine Schlussbesichtigung durch. Bitten Sie den Vermieter, gemeinsam eine Inspektionsrunde zu machen, wenn Sie ausziehen. Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung zusammen.

3. Fordern Sie die Kaution schriftlich zurück. Senden Sie einen Brief oder eine E-Mail, in der Sie um die Rückgabe des Geldes bitten. Nennen Sie ein Bankkonto.

4. Wenn der Vermieter Geld abzieht, fordern Sie eine Erklärung. Fragen Sie, welche Kosten abgezogen wurden, und bitten Sie um Quittungen und Fotografien.

5. Vergleichen Sie mit dem Vertrag. Lesen Sie, was der Vertrag über die Kaution sagt. Wenn der Vermieter gegen den Vertrag verstößt, weisen Sie darauf hin.

6. Senden Sie eine Mahnung. Wenn der Vermieter nicht antwortet, senden Sie einen Mahnbrief per Einschreiben, in dem Sie ihm zusätzliche Zeit geben.

7. Melden Sie der Hyresnämnden. Wenn der Vermieter sich weiterhin weigert, können Sie die Streitigkeit der Hyresnämnden melden. Das ist kostenlos und Sie benötigen keinen Anwalt.

Häufig gestellte Fragen

Darf der Vermieter Zinsen auf die Kaution nehmen? Nein. Die Kaution ist Ihr Eigentum und der Vermieter darf keine Zinsen oder Gebühren für die Aufbewahrung des Geldes erheben.

Wie lange hat der Vermieter Zeit, die Kaution zurückzugeben? Das Gesetz nennt keine genaue Frist, aber es sollte ohne unnötige Verzögerung geschehen — normalerweise innerhalb weniger Wochen nach Ihrem Auszug. Zieht der Vermieter Geld ab, muss er erklären können, warum.

Was passiert, wenn der Vermieter weg ist oder schwer zu erreichen ist? Sie können einen Mahnbrief per Einschreiben an seine Adresse senden. Antwortet er nicht, können Sie ihn der Hyresnämnden melden, die ihn zur Zahlung zwingen kann.

Darf der Vermieter für Möbel oder Einrichtung, die ich hinterlassen habe, abziehen? Nein. Möbel und Einrichtung sind Ihre Sachen. Der Vermieter darf nur für Schäden an der Wohnung selbst abziehen — Wände, Boden, Elektrogeräte und fest installierte Einrichtung.

Was gilt bei möblierter Vermietung?

Wenn Sie eine möblierte Wohnung mieten, darf der Vermieter für Schäden an den Möbeln abziehen — aber nur, wenn die Schäden größer als normale Abnutzung sind. Ein zerkratzter Stuhl oder ein fleckiges Sofa ist normale Abnutzung. Ein zerbrochener Stuhl oder ein Sofa mit großen Löchern ist ein Schaden.

Der Vermieter muss trotzdem Quittungen und Fotografien vorlegen.

Lesen Sie mehr dazu im Artikel Darf man eine höhere Kaution bei möblierter Vermietung verlangen?

Was darf der Vermieter von der Kaution abziehen?

Wenn Sie genau wissen möchten, welche Kosten der Vermieter abziehen darf, lesen Sie Was darf der Vermieter von der Kaution abziehen? Dort wird jede Art von Schaden und Kosten erklärt.

Andere Rechte, die Sie kennen sollten

Die Kaution ist nur ein Teil Ihrer Rechte als Mieter. Sie haben auch das Recht zu wissen, was der Vermieter während des Vertrags darf und nicht darf.

• Wenn Sie wissen möchten, was es kostet, einen Mietvertrag vorzeitig zu beenden, lesen Sie Was kostet es, einen Mietvertrag zu beenden?
• Wenn Sie unsicher sind, ob der Vermieter die Miete während der Vertragslaufzeit erhöhen darf, lesen Sie Darf der Vermieter die Miete während der Vertragslaufzeit erhöhen?
• Wenn Sie sich fragen, ob Sie Haustiere haben dürfen, lesen Sie Darf der Vermieter Haustiere verbieten?

Dieser Text ist allgemeine Information und keine Rechtsberatung.